产经 来源：中国财投网 2023-02-28 16:19:46
近期部分区域积极地稳楼市，这确实是银行对房贷的要求进一步放松了，使得能满足买房条件的群体扩大了，主要是提振市场需求，银行也可以借此推广业务。
在“百岁贷”出圈后，便遭到大量网友调侃，“我能活到100岁吗?”“给银行打工要打到100岁?”“真的要贷贷相传了”……
在“百岁贷”海报宣传页中，标注着“子女作为共同借款人，最长可贷至100岁”，而这与“接力贷”类似。但此类产品绕开限购、限贷政策漏洞，因此长期处于灰色地带。
而对于购房者而言，“百岁贷”这类产品的推出究竟是真利好，还仅仅是商家的营销“噱头”呢?
而类似房贷年龄还清为100岁的提法，也容易让外界错误解读为鼓励老年人购房，和传统的公序良俗等有较大的差异。
据悉，银行房贷年龄限制设定的基本逻辑就是要求自然人具备完全民事行动能力，即购房者不会违约。目前，大部分银行都是将年龄期限在18—70周岁之间的成年人。
需要指出的是，目前不少人都将“房贷年龄期限”和“贷款人年龄期限”混为一谈，实际上，“房贷年龄期限”指的是“房贷期限+年龄”，例如某银行的房贷年龄期限最高为70岁，50岁的购房者房贷可贷20年，60岁则可贷10年，以此类推。
对此，招联首席研究员董希淼就表示，广西南宁部分银行的做法不是80岁老人可以贷款，而是借款人年龄加贷款期限延长至80年。适当延长借款人年龄并延长借款期限是好事，有助于让更多中老年人可以申请贷款改善居住条件，也让年轻人可通过延长还款期限减轻当期还款压力，这可能也是我国人口老龄化背景下的大势所趋。
实际上，在放宽房贷年龄期限事件发酵不久后，中信银行南宁分行就于2月13日召开发布会称，该行的规定是“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80岁，而并非是贷款人年龄放宽至80岁。
“整体来看，由于贷款人年龄不超过70岁和贷款最长年限30年的规定没有变化，因此对市场影响有限。”严跃进认为，结合近期“老年人数量上升”、“延迟退休”等话题，导致个别银行的信贷工作演变为舆论事件。其实在做营销时可以把此类政策通俗表达为“偿清房贷的年龄期限为80岁”、“部分人员贷款年限可以由20年增加为30年”、“信贷人员按照80岁的标准给你计算可以贷几年”，类似表述更加清晰易懂。
“如果贷款人年龄超过70岁，可能会涉及‘接力贷’产品。”有业内人士告诉记者。
所谓“接力贷”，是指以父母购房资格买房，父母作为主借款人和子女作为共同借款人，一起承担还贷责任。而且，“接力贷”的优点之一就在于子女可以通过父母的名义获得首套房购房资质。
早在2022年，包括广州在内的多个一二线城市就传出“接力贷”重出江湖，但后来银行紧急叫停相关贷款。有房屋中介人士也证实了这个说法，一位中介人士指出，“之前可贷款的最高年龄不超过70周岁，放宽年龄限制是为了方便中老年人贷款，不过还需要年轻人做担保，审核条件也比较苛刻”。
以深圳市场为例，近期记者进行了摸底探访，并对农业银行、中国银行、招商银行、浦发银行等多家大型银行进行探访。银行个贷经理均回应称，银行没有提供“接力贷”的相关业务。目前，银行的借款人年龄+期限为可贷至70周岁，有银行最高可算到75岁。
“可以以父母作为主借款人，子女作为共同借款人去申请房贷，但也是因为老人的收入可能不高，不能够贷足款，所以需要子女作为共同借款人，但年限是有严格规定的，借款人年龄+期限最多也就是算到75年。”深圳农业银行的一位个贷经理如是说。
“之前，银行有一种房贷模式叫合力贷，就是指子女购房，父母做共同还款人，而且父母的名字不用上征信。”一位银行个贷经理表示。
近期，多地降低首套房贷利率至4%以下。据不完全统计，2023年已有近30个城市调整了首套房贷利率。优化限购、降低首付、补贴税费、提高贷款额度也逐渐成为调控政策优化的“标准配置”。
易居研究院研究总监严跃进表示，近期关于“房贷还清年龄为80岁、100岁”的类似消息明显多起来。“接力贷”总体上是一种打擦边球的做法，若是炒作太多，不排除后续会有信贷政策管控或规范的操作。
“其实，在实际操作中，‘接力贷’也是一种比较创新的贷款工具，使购房者可以贷到更多的金额。当前各地信贷投放的压力比较大，‘接力贷’和银行希望对客户多贷款的心态有关。”他认为，此类贷款做法之所以有批评的声音，一是因为可能存在贷款方面的不公平，即部分人可以多贷款。二是可能有些人借此类方式变相逃避限购。“后续各地要注意的是，这几个争议的内容要有预案，要有管控和预防风险的措施。在有措施的情况下再适当推进此类业务。”严跃进表示。
亦有业内人士提出担忧，首先，这种贷款实际上会增加整个家庭的负债;其次，接力贷容易导致监管套利，导致政策调控效果削弱;最后，在子女较多的情况下，也可能会存在潜在的家庭产权纠纷隐患。
“这类产品本身就是擦边球的操作，在房住不炒的当下，特别是处于超一线城市上海，银行肯定不敢违规操作。目前我们行是肯定没有这类产品的，如果子女要替父母还贷款就一定要一起上产证的。”上述上海地区城商行人士说。
对于贷款人离世未还完贷款的情况处理方案，上海市光明律师事务所律师付永生表示，从长期来看，房价一般都会随着物价和GDP增长而缓慢上涨。继承人基本会选择继承遗产，同时也继承了债务要继续还贷。
根据《民法典》第1161条规定，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。
“极端情况下，如果在房价最高点购买，房价暴跌，卖房总价不够还银行的贷款时，继承人会选择放弃继承。银行会进行拍卖，用拍卖所得来抵偿房贷，不足部分银行也不能再追究。”付永生说。
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