房地产行业3月统计局数据点评:销售表现仍处低位 政策传导落地仍需等待

产经 来源:东北证券 2022-04-21 13:39:48

销售表现仍处低位 ,企稳仍需等待。根据统计局数据,3 月销售金额、销售面积单月同比增速分别为-26.2%、-17.7%,降幅分别扩大6.9pct、8.1pct,对比来看,3 月克而瑞百强房企权益销售金额、销售面积同比增速分别为-52.6%、-54.6%,统计局销售数据表现仍好于克而瑞百强数据; 3 月销售均价为9252 元/平米,同比-10.3%,环比-6%,单月房价增速自今年1-2 月回正后再度转负,销售市场整体仍较为低迷。3 月以来部分城市疫情反复、经济较低迷,购房者支付能力不足、交付预期担忧仍存,同时房企态度较为谨慎,行业风险出清方面仍缺少成功案例的指引,市场信心不足下政策放松传导落地仍需等待。伴随苏州放松限购限售、上海临港优化人才购房政策,调控覆盖面已延伸至长三角重点一二线城市,预计随着高能级城市逐步跟进放松、行业信贷支持修复,销售将于下半年企稳。

土地表现些许好转,土拍热度较去年三批次有所回暖。3 月土地购置面积单月增速-41%,降幅环比收窄1.3pct,成交价款增速-0.9%,降幅环比大幅收窄25.8pct,楼面价6047 元/平米,同比+67.9%,环比+37.3%,符合预期,土地表现有些许好转,主要为今年一批次集中供地逐渐展开所致。结合一批次供地情况来看,北京、合肥、武汉、重庆、青岛、长沙、南京等热点一二线城市放松土拍细则,多数城市供地质量均较去年三批次有所提升,同时流拍情况有所改善;整体而言,一批次供地热度对比去年三批次有所回暖,而各能级城市、不同区域的热度分化较大,当前土地表现主要为结构性改善,预计随着“稳增长”相关政策落地,房企拿地意愿将逐渐增强,今年二、三批次供地热度仍有较大提升空间。

新开工降幅扩大至22.2%,竣工增速下降至-15.3%。3 月开发企业房屋新开工面积单月增速-22.2%,降幅扩大10.1pct,销售、资金压力未缓解的情况下,开工意愿仍显不足;同期房屋竣工面积单月增速-15.3%,降幅扩大5.7pct,施工面积同比增速1%,增速收窄0.8pct,“保交楼”政策推动前期积压项目逐渐完成竣工,而项目新开工未及时跟进、疫情影响施工,导致增速下滑。房企资金承压未缓解情况下,未来新开工下行压力仍存,“保交楼”政策保障下竣工下行速度较慢。

单月投资增速再度转负,一批次供地拉动作用有限。3 月房企投资单月增速-2.4%,增速环比下降6.1pct,自今年1-2 月增速回正后再度转负。1-3 月土地购置面积、施工面积增速分别上升0.5pct、下降0.8pct 至-41.8%、1%,土地购置面积增速上升幅度较小,而存量项目竣工完成、新开工力度不足,叠加施工投资占比较高,一批次供地于总投资影响有限,单月投资额再度转负。展望未来,一批次供地进入后半段,而一、二批次供地时间间隔较长,且新开工动力不足,预计上半年土地、施工投资两端仍将承压。

开发贷仍较低迷,资金改善机遇较大。3 月到位资金单月增速-23%,降幅扩大5.3pct,整体资金承压的态势延续;销售下行背景下,“内生回血”的定金及预收款、个人按揭款当月增速分别为-37.5%、-22.1%,增速较上月分别下降10.4pct、5.2pct,国内贷款当月增速-29.7%,增速较上月下降8.7pct,按揭贷、开发贷仍较为低迷。3 月,金融委会议提出“货币政策要主动应对,新增贷款要保持适度增长”、“坚持稳中求进,防范化解房地产市场风险”、“积极出台对市场有利政策,慎重出台收缩性政策”等内容,伴随信贷调节加强、市场信心提振,资金改善机遇较大。

投资建议:年初至今,已有超60 城出台下调购房首付比、放松限购限售、下调房贷利率等放松政策,覆盖面延伸至长三角重点一二线城市,调控力度持续增强;3 月,多部门联合发声化解地产风险,提振市场信心,改善房产税相关市场悲观情绪,而同时当前市场观望情绪较重、部分区域疫情反复,政策放松未传导落地,销售企稳仍需等待,预计将有更多高能级城市跟进出台相关放松政策。我们认为,政策放松如期加码,行业beta 向上趋势不变,稳健绿档房企加速集中,投融资方面占优的头部绿档房企优势显现,同时,伴随现阶段限售限购、预售监管、信贷调节力度加强,民营房企流动性改善机遇增加,估值性价比凸显,配置可适度下沉至腰部弹性标的,A 股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、金科股份、滨江集团;H 股推荐龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团。

风险提示:行业销售景气度下滑超预期;政策调控收紧超预期。

(文章来源:东北证券)

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