产经 来源：首创证券 2022-04-21 13:05:39
销售延续筑底过程，政策宽松有待升级。2022年一季度商品房销售面积及销售金额累计同比增速分别为-13.8%和-22.7%，较前两月分别下降4.2 和3.4 个百分点；3 月销售面积和金额的单月同比增速分别为-17.7%和-26.2%，分别较前两月下降8.1 和6.9 个百分点，单月销售已连续8 个月负增长。从我们所跟踪的重点城市高频数据来看，3 月商品房销售面积同比下降42.9%，较前两月跌幅进一步扩大，从趋势上来看均体现出整体销售疲软的态势。尽管在因城施策框架下部分城市相继放松调控，但疫情的扩散以及居民加杠杆意愿受到挤压，市场预期尚未出现扭转迹象。从当前的政策反馈效果来看，宽松范围及力度均有待升级，才有可能逐步打破行业供需负反馈的局面。往后来看，政策传导有效性的滞后叠加行业信用风险依旧承压，预计短期内销售仍难以快速修复，基本面在二季度仍将处于筑底过程中。从房价表现来看，70 个大中城市新建商品住宅价格指数环比下降0.1%，与2 月增速持平，同比增长0.7%，增速较2 月下降0.5 个百分点；3 月房价环比下跌城市数量达到38 个，较2 月减少2 个。在当前供需两弱的格局下，价格维度的变化并不明显，但城市间的分化程度呈加剧态势，核心一二线城市在房贷层面的改善刺激下，新房及二手房成交量已现边际回暖迹象，进一步拉升房价预期，而需求偏弱城市即使在政策的加持下，预计也很难扭转房价持续下跌的趋势。
投资增速二季度将持续探底。一季度房地产开发投资累计同比增长0.7%，3 月单月同比下降2.4%，增速分别较前两月下降3 个和6.1 个百分点。考虑到房企的资金链压力和销售端的低迷，地产投资增速下滑幅度仍在预期之内，从土地购置的角度，年内首批土拍热度随着政府供地质量的提升而较去年第三批次略微好转，但仍难言明显改善，一季度土地购置面积及土地成交价款同比增速分别为-41.8%和-16.9%，较前两月分别提升0.5 个百分点和9.8 个百分点。施工方面，一季度施工面积同比增长1%，但3 月单月受到复工受限的影响，施工增速降至-21.5%。预计后续施工端将随着陆续复工而迎来增速企稳，但土地端回暖仍有待政策信号及销售的实质性复苏，因此我们综合判断二季度地产投资增速仍将继续探底，三季度有望迎来单月投资增速企稳回正的拐点。
新开工低位徘徊，竣工节奏有望提速。新开工方面，一季度新开工累计增速为-17.5%，3 月单月同比增速-22.2%，分别较前两月降幅扩大5.3 个和10.1 个百分点，开工疲弱的深层次原因仍在于房企流动性压力下的开工意愿度，结合去年二、三批次土地成交的冷清，可开工项目层面则面临绝对量的下滑，因此后续新开工仍将维持低位。竣工方面，一季度及3 月单月同比增速分别为-11.5%和-15.5%，增速分别较前两月降幅扩大1.7 个和5.7 个百分点，尽管短期内竣工出现高位放缓，但预售资金监管制度下房企需通过加快竣工来保障现金回款，保交付进一步推动竣工增速降幅收窄。？
资金面持续承压，困境下更需针对性药方。从行业到位资金来看，一季度累计增速为-19.6%，3 月单月增速为-23%，增速较前两月分别下降1.9个和5.3 个百分点。分结构观察，个人按揭贷款单月增速为-22.1%，较前两月跌幅扩大5.2 个百分点，尽管自2021 年10 月以来按揭贷款层面支持力度加大，目前房贷放款周期已大幅缩短，房贷利率亦有显著降低，但目前来看，在集中释放前期积压的按揭贷款需求后，增量层面仍受制于需求端的低迷，一季度新增居民中长期贷款同比少增9100 亿元，即可反映出当前购房意愿度较低。定金及预收款单月同比下降37.5%，跌幅较前两月扩大10.5 个百分点，其趋势与销售增速持续下滑相对应，定金及预付款占比也由2021 年末的36.8%下降至32.1%。
融资层面，国内贷款一季度同比增速为-23.5%，3 月单月增速为-29.7%；自筹资金一季度同比增速为-4.8%，3 月单月增速为-2.3%，房企通过外源融资补血尚处于缓慢复苏的过程，对于危机房企纾困的政策方向和力度需更有针对性，在目前销售回款有限叠加融资尚未根本性改善的背景下，行业资金面在即将到来的偿债高峰期仍面临关键风险节点。
因城施策框架下政策力度及范围均有进一步释放预期，地产板块二季度将持续受益估值修复红利。行业一季度各项指标均呈现下滑趋势，叠加疫情扩散对整体经济的冲击，全年经济增速目标面临的压力陡增，因此在地产供需两端的政策层面仍需进一步加码放松力度。近期在因城施策框架下的政策出台密集度明显提升，涉及城市范围进一步延伸至部分二线城市，但总体而言宽松范围和力度仍具备较大改善空间。同时央行、外汇管理局4 月18 日提出实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，进一步明确了继续加大需求端支持力度的态度，而针对供给端，在目前销售回款有限叠加融资尚未根本性改善的背景下，房企仍需更有针对性的纾困政策来应对即将面临的还债高峰。从全局的角度来看，针对房地产的政策工具将随着经济基本面的不断探底，释放的预期将进一步提升。
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风险提示：疫情再次升级对地产销售端造成冲击，房价超预期下跌，调控政策持续高压，融资环境改善不及预期，行业流动性风险加剧等
（文章来源：首创证券）
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