产经 来源：证券时报·e公司 2022-12-26 20:03:27
东莞全面放宽限购！东莞发布楼市新政，城区(南城、东城、莞城、万江)和松山湖，正式解除限购，即日执行！
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12月26日，东莞市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》(下称“通知”)称，东莞莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同(或房地产买卖合同)网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。东莞其他区域的新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手商品住房暂停实行限售政策。
本《通知》意味着，即日起，东莞全域32个镇街取消住房限购！
据悉，东莞市在2016年时开始实施全市住房限购政策，2017年时颁布了限售政策，此后多年限购限售政策实施了多次微调。
今年5月，东莞市房地产调控政策有所放松，商品住房限售由3年调整为2年，取消了夫妻离异购房限制条件。
7月，限购政策再次放松，将原本全市的限购区域，划分了限购区和非限购区，其中限购区域为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区等，东莞市户籍居民家庭在这些限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的新建商品住房，非本市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的商品住房(含新建商品住房和二手住房)。除限购区域外，东莞市其他区域暂停实行住房限购政策。居民家庭购买非限购区域内的商品住房，无需进行购房资格核验。
而此次政策调整之后，东莞全域内将放开限购，二手商品住房限售也有所放松，除原限购区域内还受限制外，其他区域二手商品住房不再限售。
2022年，东莞楼市持续低迷，几轮救市政策刺激下虽有起伏，但市场预期不足，买房热情大降，楼市长时间处于“冷静期”。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，东莞楼市全面放宽限购，说明东莞不再把稳定本土楼市寄希望于外来投资客，而是把本地的需求潜力，通过发补贴、降地价、免税收、“先租后买”、共有产权等多种手段释放出来。
东莞的退出限购，限售取代限购的模式，与不久前佛山的做法完全一致。当下，东莞和佛山等一二线热点城市松绑行政干预政策，已经不能拿楼市基本面来解读了。
中央经济工作会议以后，扩大内需、发挥消费的基础性作用，已经成为楼市的主题之一。在这之前，促转型、防风险、保民生是楼市的主题。在这之后，稳增长(或扩内需)、防风险、保民生是楼市的主题了。中央经济工作会议通稿中，房地产被放在了防风险一栏中，但促进“住房改善”被放在了扩大消费和内需一栏中。显然，防风险和稳增长(扩内需)并重。
2023年，境外加息、经济下行，叠加国际政治环境巨变，外需或许非常不乐观。因此，内需被放到了史无前例的重视程度。衣食住行中，衣食行的空间和边际效应不如住房，住的潜力或空间非常大，特别是七普数据反映出来的住房改善，将是未来住房消费的主力。
同时，当前商品房市场需求端比较疲弱，全国销售下降25%左右，百强房企和百城下降40%多。销售不平稳，不仅内需、消费激活不了，且对于解决供给端保交楼、风险处置是不利的。毕竟，想让外部资金来输血，首先得恢复市场和企业自身的造血功能，否则外部资金是不愿意进入的。也就是说，要想让信贷、债券、股权等“三支箭”能够尽快落地，就必须让市场需求端保持一定的活跃度。
前期政策纾困尽管很频繁，但是从市场销售和需求端来看，房地产市场仍旧比较疲弱。特别是像东莞这样的外来人口占比非常大的城市，生产和生活服务业的比重比较大，生产制造型的民营企业很多，受疫情、出口下降、内需疲弱的影响比较严重。
地方财政实力也下降比较明显，迫切需要房地产市场稳定。而东莞1053万常住人口中，超过一半的非户籍人口主要住在城中村，全市的住房自有率也只有50%左右，住房亟待改善。
从南京、佛山、武汉、东莞等城市的近期退出或收缩行政干预政策的举动来看，新一轮需求端的政策纾困已经开始。每当经济遇到挫折，我们就要促消费、扩内需。特别是汽车、住房等大宗消费，对扩内需的贡献非常大。
问题是住房扩内需，自打2003年“非典”时期确立房地产支柱产业地位之后，就一直在发挥着作用。从七普数据看，基本饱和了，东莞算上城中村的量，饱和度更高。促进新市民、外来人口买房，需求潜力很大，但收入对房价的支付能力严重不足。因此，对于东莞来说，不能寄希望于外来投资客，因为投资买房未来会一直低迷，更重要的是把本地的需求潜力，通过发补贴、降地价、免税收、“先租后买”、共有产权等多种手段释放出来，才是稳定楼市的根本之策。
（文章来源：证券时报·e公司）
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