宏观专题研究报告:债务视角看地产 黎明前的黑暗?

产经 来源:国金证券 2021-12-22 07:56:46

作为影响经济的重要变量,地产是近期市场讨论的焦点之一。债务视角看地产,或有助于更好理解当下地产“症结”,及推演未来走势。本文梳理,可供参考。

一问:当前地产债务风险状况房企违约频现,融资“螺旋式”收缩压力上升房企债券违约规模创新高,民企违约居多、甚至包含部分“绿档”房企。房企债券违约,从2020 年下半年开始明显增多,2021 年前10 月达320 亿元、创近年来新高,考虑离岸市场情况,违约债务规模更大;除公开债券外,银行贷款、信托等违约也增多。首次违约或债务违约风险较高的房企多为民企,大多是净负债率、现金短债比等恶化的“红档”房企,部分是表内债务满足“绿档”的房企。

随着债务违约风险发酵,银行放贷谨慎、机构认购债券意愿下降等,加大房企债务“螺旋式”收缩压力。债务违约风险发酵下,银行放贷、机构投资地产债券等较为谨慎,地产债融资单季度一度收缩超500 亿元、成本快速攀升,导致房企再融资现金流紧张、违约风险进一步上升。近期,以地产债等融资边际有所改善,但信用分层现象突出,对于债务压力比较大的房企,再融资现金流改善较有限。

二问:地产债务风险的“症结” 资金断裂是表象,杠杆扩张过快才是根源地产调控下,地产销售回款、再融资等的收缩,可能只是房企债务风险释放的“催化剂”。2020 年下半年以来,出现债务违约的房企,大多经历了经营性现金流和筹资现金流的双双恶化,与房企相关融资监管加强下,地产销售加速回落带来的回款现金流下降,及违约担忧导致的再融资压力上升等紧密相关;商品房预算资金监管收紧、债权人权益保全措施等,进一步加大了房企资金的运转难度。

过去几年杠杆扩张过快、现金流稳定性下降,才是房企债务违约的根源。目前出现违约风险的房企,大多在上一轮地产周期中,业务规模和债务快速扩张,净负债率在2015 年至2017 年基本上翻番;同时,现金流管理没有跟上,非标等高成本融资增多、资金运用效率不高,及流动性偏低的土地和项目储备增多,共同导致现金流稳定性下降。部分房企盲目多元化扩张,也拖累了主业现金流状况。

三问:债务视角看地产的启示投资或仍面临下滑压力,房企转型大势所趋债务压力下,房企报表和拿地行为等的修复可能还需要时间,或意味着地产投资仍面临下滑压力。“房住不炒”下,部分省市放宽购房资格、预售条件等“预调微调”,及对刚性和改善型住房需求的贷款支持等,均有利于缓解房企现金流压力;但房企报表、居民购房意愿和金融机构信心的修复尚需要时间,加之2022年上半年债务到期偿付较为集中,使得房企拿地、投资等行为阶段性仍偏谨慎。

地产定位变化下,地产行业已告别高增长时代,房企转型大势所趋。不同于传统周期,本轮地产调控更加注重“长效机制”的构建,兼顾社会大局稳定和经济转型,不会走地产对冲经济下行的老路。对地产行业而言,传统发展模式可能较难持续,行业出清或才刚刚开始,房企头部效应或更加凸显;同时,部分房企可以利用在住宅开发、物业管理等的专业优势,转向轻负债的住宅联合开发模式等。

风险提示:债务风险加速暴露,政策调控变化。

(文章来源:国金证券)

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