产经 来源：长江商报 2021-11-01 09:45:49
经历三次失败后，中国文旅第四次冲刺港股IPO。
近日，中国文旅集团第四次递交招股书，并将公司名称由“中国文旅集团有限公司”变更为“大湾区文旅康居股份有限公司”(简称“大湾区文旅”)。
长江商报记者注意到，此次成功得益于降负债效果显著，《招股书》显示，公司2018年、2019年、2020年5月厎的资产负债比分别为632%、272.2%、299.4%，而2020年底的资产负债比骤降至37.9%。半年时间，该公司资产负债比率降超260%。
最新数据显示，截至2021年5月31日，大湾区文旅的净负债比率、现金短债比均达标，分别为5.4%、2.6，然而其资产负债率为67.8%，也已经超过了“及格线”。
对于此次更名，大湾区文旅表示，顺应大湾区一体化发展趋势，公司业务将继续立足粤港澳大湾区，辐射全国及海外市场，重点专注于及加强文化旅游业务，打造一流的文旅运营平台。
业内认为，无论从经济政策导向还是国民需求来看，文旅产业前景广阔，文旅行业将继续受到业界以及投资者的看好。而大湾区文旅集团目前所运营文旅项目区位优势明显，未来将受惠于大湾区协同发展的国家政策。
值得注意的是，公司的业务收入仍然主要来自于房产，占比超过8成。
四次递交招股书降负债效果显著
此前，大湾区文旅分别在2020年4月17日、2020年10月23日以及2021年4月23日向港交所递交招股书，但均未能在6个月内通过聆讯，以失败告终。
大湾区文旅此前在港交所递交招股书“失效”很可能与其负债情况有关。尤其是在房地产“三道红线”监管新规出台后，过高的负债率很难被港交所放行。《招股书》显示，公司2018年、2019年、2020年5月厎的资产负债比分别为632%、272.2%、299.4%，而2020年的资产负债比骤降至37.9%。仅仅半年时间，该公司资产负债比率降超260%。
据招股书披露，此次IPO募集资金将用作发展公司开平水禾田公寓、富资里许村欢乐古镇等度假物业发展项目的建筑成本;其次，将用于改善及升级公司泉林黄金小镇的设施、家私及装置;剩余一部分资金将用作一般营运资金。
大湾区文旅还在招股书中提到了与奥园集团的关系。截至目前，奥园通过全资子公司悦景持有大湾区文旅28%的股份，为第二大股东及单一最大股东。另外，中国奥园亦是大湾区文旅的主要客户和供应商之一。2018年至2021年5月31日，大湾区文旅从中国奥园处获得的收入，就占总收入的4.5%、5.6%、0.5%及1.4%。
业内认为，大湾区文旅在港股IPO有希望缓解现金流压力的考虑，也有利于未来奥园以“文旅之名”拿地。
营收依赖房产转型深耕大湾区
在经历了前三次IPO失败后，大湾区文旅第四次递交招股书，并正式更名为“大湾区文旅”，表明深耕大湾区的决心。截至目前，该公司所持有或运营的项目几乎全部位于广东省内。
《招股书》显示，大湾区文旅将集中于度假物业发展和文化旅游业务两大业务板块，提供文化旅游胜地相关服务、酒店咨询和管理服务及旅游代理服务。
今年以来，旅游市场持续回暖。粤港澳大湾区表现亮眼。据广东省文化和旅游厅测算，2021年国庆假期，广东共接待游客4438.6万人次，旅游收入达236.8亿元，位居全国前列。
但值得注意的是，公司的业务收入仍然主要来自于房产，占比超过8成，仍是一间披着文旅外壳的物业开发企业。
截至2021年8月31日，大湾区文旅拥有18个度假物业发展项目组合，土地储备总建筑面积约130万平方米。但这些旅游项目内，同样含有大量的住宅可以进行销售。
2018年至2020年，大湾区文旅分别实现营收约3.35亿元、7.36亿元、9.68亿元，其中度假物业销售收入就录得2.67亿元、5.94亿元和8.48亿元，贡献占比79.8%、80.7%、87.7%，呈逐年攀升之势。最新数据显示，2021年前5个月，中国文旅来自销售度假物业的收入占总收入的比例为87.1%，而其来自文化旅游的收入占比只有12.9%。
不过，近年来房地产企业物业销售收入利润下降已是行业通病。体现到大湾区文旅身上，其2018年-2021年前5个月整体毛利率呈下降趋势，从44.8%、43.3%、37.9%一直到27.2%。具体到销售度假物业毛利率，就从2018年的47.3%降到最新的26.7%。
对此，大湾区文旅解释称，主要是由于出售及交付的物业类型不同及竣工后仍未出售的若干度假物业开发项目的平均售价调整，导致相应期间公司已出售及交付的度假物业的平均售价下降。
知名地产分析师严跃进认为，这也是一种企业经营商必然要经历的事情，因为当前做文旅项目的企业，有时候做到最后要承受资金方面的压力，所以必须要通过销售来进行缓解。(记者 赵洁)
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