产经 来源：上海证券报 2023-08-31 05:46:49
8月30日，广州市人民政府发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，政策执行时点为8月18日。当日晚间，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行和国家金融监督管理总局深圳监管局联合发布《关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，8月31日起执行。
广州、深圳是在住房和城乡建设部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》后，率先执行首套住房“认房不认贷”政策的一线城市，引起市场广泛关注。分析人士认为，这具有引导意义，并认为后续其他一线城市大概率会跟进。
【资料图】
广州深圳率先执行“认房不认贷”
根据广州发布的通知，“认房不认贷”指居民家庭名下在广州无住房的，购买普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款）记录及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。政策执行时点以2023年8月18日为界。
8月30日晚，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行和国家金融监督管理总局深圳监管局联合发布《关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，该通知自8月31日起施行。
首套住房“认房不认贷”政策的落地，将使更多购房人享受首套住房贷款的首付比例和房贷利率。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，三类人将受益：一是改善需求“卖一买一”购房者；二是都市圈人口流动需求的群体；三是在广州长期居住的年轻人及外来人口。
据悉，广州将成立安居集团，整合统筹多渠道租赁房源，并将房地产市场与城中村改造相结合，健全租购并举的超大城市住房体系。
政策松绑背后，是当前楼市相对疲软。以广州为例，今年二季度以来，在前期积压需求基本释放、潜在购房者市场信心不足等多重因素影响下，广州市房地产市场整体成交明显回落。购房者观望情绪较重，市场持续低迷。
中指数据显示，7月广州新建商品住宅成交面积环比连续4个月下滑，新房、二手房价格亦处在波动调整通道，市场预期偏弱。据初步统计，8月广州新建商品住宅成交规模延续小幅回落态势，同比降幅仍在30%左右。
其他一线城市是否跟进
“广州、深圳率先落地‘认房不认贷’政策，后续其他一线城市大概率会跟进。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
专家分析称，核心城市房地产市场逐渐企稳，可以带动全国房地产市场情绪修复。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，广州、深圳作为一线城市释放了积极信号，短期内北京也存在优化相关政策的预期。但目前北京全面执行首套房“认房不认贷”政策的可能性仍较小，预计将通过“一区一策”或针对特定人群（多孩家庭、老年家庭）等方式推进。
当前北京房地产市场下行压力增大，根据中指研究院数据，7月北京商品住宅成交面积环比下降6.4%，8月以来周均成交面积较7月周均下降接近30%，较去年同期下降15%，政策优化预期进一步增强。
“从历史上看，一线城市房地产对购房杠杆限制放松的敏感度较高。”券商地产分析师表示，目前政策已经出现积极信号，期待更多一、二线城市优化房地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，稳定居民的房价预期和购房需求。
开发商加快推货
中指研究院华南分院总经理杨红侠称，楼市“金九银十”即将到来，广州及时优化调整相关政策，预计短期内市场活跃度有望提升。
李宇嘉表示，广州的新房供应约七成是改善性需求，对“卖一买一”的刚需有支撑力度。
受“认房不认贷”政策助推，不少房地产开发商推出新项目，并且调整推货节奏，加大供应力度。
有大型中介经理表示，最近，黄埔、南沙、增城新盘成交量开始上升，一手成交以刚需为主，主要是总价200万元至300万元，面积70平方米至90平方米的刚需盘。
不过，也有开发商持谨慎态度，前几年一、二线城市确实有改善性需求被压制的情况，不过在当前环境下，这波需求能持续多久有待观察。
当地银行：相关执行细则将很快出台
昨日，广州、深圳在一线城市中率先宣布执行“认房不认贷”。当地银行何时跟进？
广州的多家银行相关人士表示，已收到“认房不认贷”的相关通知，行内政策将尽快出台。
此前，有银行人士表示，根据惯例，可能需要等待广东市场利率定价自律机制拟定相关文件。不过，上海证券报从相关渠道获悉，此次银行可自行根据广州市政府文件制定执行细则。
广发银行广州分行表示，已收到“认房不认贷”相关通知，目前该行正在研究，将尽快出台行内政策；中信银行广州分行表示，严格按照广州市人民政府办公厅下发的相关通知要求执行。
民生银行广州分行、浦发银行广州分行等均表示，按照广州市政府相关通知执行，正在内部研究中。
国有大行方面均表示暂不回复。“有了政策发文，银行执行细则应该会很快出台。”某国有银行相关负责人表示。另一家国有大行分支行个贷经理则表示，实施细则还没有正式下发。
展望房地产市场，分析人士认为，一、二线城市需求端政策大概率将继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，除了优化“认房又认贷”外，从政策方向看：一是降低二套房首付比例，下调贷款利率加点数；二是调整普宅认定标准，或通过降低非普宅首付比例的方式进行优化；三是优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，库存压力大的区域或按照“因区施策”“一区一策”原则，与人口、人才等政策相结合来优化政策；四是，调整限售、限价政策，降低交易税费，也是政策优化方向。
东方金诚分析师唐晓琳表示，引导新发放居民房贷利率下行是大势所趋。当前政策空间较大，未来稳增长、稳楼市政策若进一步发力，LPR（贷款市场报价利率）或将持续下调。
（文章来源：上海证券报）
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