产经 来源：中国基金报 2023-08-30 20:34:00
今天，北上广深的“认房不认贷”，广州开了第一枪，今晚，深圳第二枪！估计北京上海也快了。
深圳：明日起施行“认房不认贷”政策
8月30日，深圳住建局、央行深圳市分行和国家金融监督管理总局深圳监管局发布关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。
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各有关单位：
为更好满足我市居民刚性和改善性住房需求，根据住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）精神，经市政府同意，现就相关事项通知如下：
居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
本通知自2023年8月31日起施行。
8月30日的稍早时候，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。
《通知》提到，为更好满足刚性和改善性住房需求，优化调控政策，落实《住房城乡建设部中国人民银行金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）要求，推动广州市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，优化广州市个人住房贷款中住房套数认定标准。
《通知》明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
通知自《住房城乡建设部中国人民银行金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。
广州也成为一线城市中首个官宣“认房不认贷”的城市。
什么是认房不认贷
利好哪些人群？
据中国人民银行官网，8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
据住房城乡建设部有关负责同志介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。
“认房又认贷”是指，如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。这就是“认房又认贷”的执行标准。分析称，对于很多真实改善购房者来说，卖一套房再买就算二套房，这非常不合理。
那么什么是“认房不用认贷”。“认房不认贷”指的是商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。
假设小王已经购买了一套市值200万的房子，并通过商业银行办理了住房贷款。他的家庭目前还欠银行100万的贷款。
现在小王一家打算购买第二套房子，市值300万。根据“认房不认贷”的政策，银行将不再考虑小王家是否有住房贷款记录，而只关注他们名下是否有房产。
由于小王名下已经有一套房产，即使他家之前的住房贷款还没有还清，银行会将这次购房视为第二套房，按照第二套房贷款的标准进行审批。
如果小王将这套市值200万的房子卖掉，那么再购买300万的这套房子就可以视为首套房。
据易居研究院梳理，此前在“认房又认贷”条件下，北京、上海、广州、深圳普通住宅二套房首付比例分别为80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房贷利率差最高达到了70BP。
若上述城市均实施“认房不认贷”，二套房首付比例可从73%（北上广深平均数据，以下同）降至33%。按600万总价的房源计算，首付款将从435万元降至195万元，可以降低55%的资金支付压力。房贷利率从5.03%降至4.50%。按一线城市二套房平均贷款本金405万元计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月，30年累计减少47万元。
平安证券分析，“认房不用认贷”具体利好两类购房群体，将切实降低其首付比例与房贷利率：1）本地置换，名下住房出售后新购住房按首套执行信贷政策，首付比例与房贷利率均与首套房齐平；2）异地购房，在认定套数时只核查购房当地住房情况，外地有房或有房贷记录同样按首套执行信贷政策。
平安证券认为，核心城市有望跟进执行，短期销售预计随之提振：实际执行层面，因城施策背景下此前多数城市已作出“认房不认贷”政策调整。根据克而瑞统计，2022年超过65城发文调整认房认贷政策，但当前仍有包含北京上海在内至少多个核心城市严格执行“认房又认贷”，三部委发文后预计核心城市购房信贷政策有望跟进调整、持续优化。
由于“认房不认贷”切实降低特定群体购房门槛与成本，短期相关需求释放有望对销售形成提振。以杭州为例，杭州2022年11月11日执行购房新政，对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，按首套房贷政策执行。根据中指披露数据，政策执行后三周杭州商品房销售额较前三周累计增长235.2%，政策执行11月当月销售额较10月增长113.4%。
国金证券研报指出，广州打响了一线城市认房不认贷的“第一枪”，在销售持续承压背景下，预计高能级城市将有更多宽松政策出台，支持房地产市场企稳回暖。宽松政策主要利好重点布局一线和强二线城市的主流房企，一线本地房企同样因此受益。
（文章来源：中国基金报）
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