产经 来源：上海证券报 2023-04-22 13:49:54
历时4天，2023年上海第一批次集中供地于4月21日正式收官，19幅涉宅地块全部成交，成交总金额为518.83亿元。
(资料图片)
纵观此次土拍，参与企业多，竞争相当激烈，甚至不少地块拿地得靠拼运气。有竞争也有包容，保利发展、招商蛇口、中国铁建、象屿地产等央企国企凭借自身优势频频揽地，龙湖集团、安徽新华房地产有限公司等民企同样有施展身手的机会并有所收获。
国企央企竞得约八成地块
与去年上海第四批次仅供应6幅地块不同，上海今年第一批次集中供地规模明显提升，共出让19幅地块，其中15幅地块溢价成交，4幅地块底价成交。传统头部房企中，万科、保利发展、招商蛇口、金地集团等均摘得2幅地块，呈现出强者恒强的态势。此外，上海此次土拍延续去年集中供地国企央企为主力的格局，有大约八成地块被国企央企竞得，而民企参拍的积极性也有所提升。
数据来源：中指研究院
上海土地市场是房企眼中的“香饽饽”。此次土拍15幅竞价出让的地块中有多幅地块获得超过10名竞买人报名。由于公证处需要一一核验竞买人的相关资料，部分场次拍卖进展较为缓慢，然而一旦进入竞价环节，竞买人出价十分爽气，几乎三五分钟内报价就会触及中止价并进入一次书面报价环节。竞买人争相参拍与积极出价的背后反映出上海此次出让地块的高质量以及房企强烈的补仓意愿。
从此次上海土拍的成交情况来看，房企持续深耕上海市场的意图非常明确。以招商蛇口为例，据中指研究院统计，2022年全年招商蛇口（含联合体）通过上海集中供地共收获10幅地块，成交总额约达356.83亿元，涉及徐汇、闵行、普陀、嘉定、青浦等多个区域。今年上海第一批次集中供地，招商蛇口（含联合体）再接再厉，强势揽下浦东新区的2幅地块，展现出央企的实力和魄力。
数据来源：中指研究院
中小房企也有自己的“心头好”。4月19日，安徽新华房地产有限公司以5.744亿元竞得金山区亭林镇亭林大型居住社区19-01地块，溢价率约8.03%。近年来，安徽新华房地产有限公司在上海土地市场也有过数次拿地记录，且所获得的地块主要集中在金山区。4月21日，新华地产集团在其官网刊文，在祝贺成功竞得金山区亭林镇地块的同时，亦表达了持续深耕上海的决心。
“像上海这样的城市，有新地块供应，而且又都是好地，只要能算得过来账，房企都会积极参与。在房地产行业规模缩量的过程中，房企要活下去，就必须保证一定的规模。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里说。
上海土地市场并未火热
有业内人士向记者表示，最近听到不少声音说上海土地市场火热，其实并没有火热，只是相对来讲，房企更愿意把资金投向上海这样的城市去拿地。毕竟上海出让的地块都给房企预留了足够的利润空间。房企纷纷积极报名参拍应该也有房企自身的考虑，或为了生存的需求或为了深耕的需求等等。
有房企高管告诉记者，房企土地储备的货值总量和货值结构共同决定了房企的拿地意愿。该房企高管解释称，虽然可能一家房企的土地储备的货值不小，但还要看这些货值究竟分布在多少个项目上，也即房企的货值结构决定了房企在市场平稳的情况下能够在多长时间将货值变现。比如一家房企在二线城市有400亿元的货值，如果这400亿元的货值分布在40个项目上，那每个项目每个月可能贡献1亿-2亿元销售额，以每个项目每个月贡献1.5亿元销售额粗略计算，40个项目每个月差不多能贡献60亿元销售额；如果这400亿元的货值分布在100个项目上，也许这100个项目有的可以贡献1个亿，有的可以贡献5000万，假设平均每个项目能够贡献7000万元，那100个项目就能贡献70亿元的销售额。
该房企高管进一步表示，房企手里不可能全都是可快速开发的项目地块，有些房企有很多大型地块，大型地块的货值很大，往往可以卖很久，比如一家房企在某个城市的货值总量有200亿元，若该城市年销售总额大约为30亿元，则该房企在该城市的开发及销售周期至少需要6年。当一些体量相对较小的项目完成后，为维持企业销售同比增速不下滑，也为了保留团队，房企必须要拿新的地块。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，从上海今年第一批次集中供地结果来看，国企央企综合实力优势明显，拿地占比在八成左右。当然，民企不是没有收获，比如龙湖联合体拿下嘉定江桥地块，安徽新华房地产拿下金山亭林地块等，这也反映出虽然当下市场在转好，民企在拿地方面还是趋于保守。另一方面，一些头部企业近年来在上海有稳定的拿地，有不错的营收，收益还可以继续拿地，形成良性循环，做到强者恒强。而且这些企业拿的地块大多地处热门板块，确保产品未来销售不会有太大压力，基本可提前锁定销售业绩。
（文章来源：上海证券报）
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