产经 来源：证券时报 2023-04-22 07:33:44
4月21日，上海首轮集中土拍收官，共成交19宗地，总成交金额达到519亿元。其中，4宗地底价成交，15宗地进入一次性报价，14宗地由央国企和地方国资竞得。
据了解，此次参拍企业数量为近6年来最多，其中保利发展、招商蛇口、万科、中铁建、象屿、金地都独立或是以联合体的形式分别获得2宗地块，部分企业报名了多宗地块，但仍未有收获，竞争十分激烈。
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另外，4月20日，广州首轮集中土拍也收官，除1宗地块提前终止交易外，其余7宗地块成交金额为294亿元，其中4宗封顶摇号成交，3宗底价成交。
上海19宗地收金519亿
上海2023年首轮集中土拍共出让19宗地，涉及浦东新区、徐汇区、静安区、普陀区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、金山区等11个区域，总建筑面积约198.9万平方米，总起始价为483.406亿元。此轮土拍从4月18日进行到4月21日，持续了4天。
4月21日出让的闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块竞争最激烈，有28家房企参拍，最终由中华企业以20.1亿元竞得，溢价率8.47%。
成交总价最高的是闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，有9家房企参拍，最终由中铁建+万科联合体以75.49亿竞得，溢价率8.98%。
4月18日共成交8宗地，收金172亿元。其中，有4宗地仅有一名竞买人而底价成交，分别由招商蛇口+象屿联合体（16.2亿元）、龙湖+建华建材联合体（24.8亿元）、万科（37.8亿元）、天和（12.2亿元）竞得。
另有4宗地溢价成交，其中，普陀区地块有11家房企参与竞拍，最终经过55轮报价后，由浙江交投+象屿联合体以一次性报价37.78亿元竞得，折合楼面价44450元/平方米，溢价率9.51%；浦东新区地块有12家房企参与，最终由南昌市政+招商蛇口联合体以17.3亿元竞得，溢价率9.39%；另两宗地分别被越秀和中铁拿下。
4月19日有4宗地溢价成交，成交总价94.63亿元。其中，宝山区地块共有12家单位报价，最终保利通过一次性报价以总价48.87亿元竞得，成交楼面价32841元/平方米，溢价率9.47%；另三宗地分别被金地+南通海欣联合体、金地、安徽新华竞得。
4月20日溢价成交4宗地，总成交价143亿元。其中，青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块被华润通过一次性报价以30.15亿元竞得，楼面价3.98万元/平方米，溢价率8.95%，房地联动价6.95万元/平方米；青浦区盈浦街道地块被建发+保利联合体以70.26亿元竞得，楼面价18149元/平方米，溢价率8.72%，房地联动价4.65万元/平方米；另两宗地分别被中铁建、珠海华发+江苏海润联合体拿下。
至此，上海首轮土拍19宗地共收金519亿元。
房企回归补仓意愿强烈
对于上海首轮集中土拍，中指研究院上海常务副总经理张文静指出，此次参与竞拍企业的数量为近6年以来最多，其中保利发展、招商蛇口、万科、中铁建、象屿、金地都独立或是以联合体的形式分别获得2宗地块，部分企业报名了多宗地块，但仍未有收获，竞争十分激烈。
“从拿地房企来看，万科、华润、中海时隔三年重回上海土地市场也是本次土拍的一大看点。”张文静说。
易居研究院研究总监严跃进也表示，2020年上海购地“围标事件”后，中海、华润和万科等房企遭遇禁拍，时隔3年，这些房企已经解禁，即允许在上海拿地，这也使得当前拿地的实力企业明显增加。
“除了此次竞得的青浦区西虹桥地块外，华润还参与了浦东周浦、徐汇田林、普陀桃浦等5宗地块的竞拍，这次回归上海补仓意愿强烈。”上海中原地产市场分析师卢文曦说，青浦区西虹桥地块房地联动价达到了69500元/平方米，刷新了大虹桥出让土地价格的高度。
对于上海土拍竞争激烈的原因，张文静认为，上海的经济、人口净流入在全国各城市中名列前茅，当前上海房地产限制性政策仍是在全国范围最严格的一档，后续可调整优化空间较大，目前落户政策的放松，对市场有较明显的带动效果，使得上海可售库存进一步减少。上海去年整体销售情况较好，项目整体的去化有保障，相对来说，企业现金回流较快，目前开发商最为重视资金安全，所以现金回流较快的上海，对开发商来说是较为优质的城市。
“同时，上海此轮19宗地的位置都临近外环，且多为临铁地块，整体来看区位较为优质，部分地块房地联动价相较周边二手房存在一定倒挂现象，未来项目销售有保障。”张文静说，此外，房企战略高度趋同，首轮供地质量整体都较高，同时大部分地块体量较小，房企资金可以实现快进快出，另外房企年初积极补仓，多方面原因共同作用下，此次上海土拍热度高企。预计有资金实力的央国企和地方国资，后续仍然会加大对上海的投资。
广州首轮土拍分化明显
4月20日，广州2023年首轮集中土拍收官，共出让8宗涉宅用地，除增城区派潭镇地块提前终止交易外，其余7宗地块均已成交，总出让金为294亿元，其中4宗地块封顶进入摇号成交，3宗底价成交。
其中，广州番禺长隆两宅地竞争激烈，均经过50余轮竞价后封顶，进入摇号环节，最终均被华润+长隆联合体摘得。两宗宅地成交价分别为84.15亿元和82.74亿元，成交楼面价分别为33434元/平方米和32176元/平方米，成交总价近167亿元，平均溢价率15%。
广州本轮另外两宗触顶摇号地块，一宗经过17轮报价由南通亚伦以23.23亿元拿下，成交楼面价24082元/平方米，溢价率15%；另一宗由武汉城建以19.3亿元拿下，成交楼面价32200元/平方米，溢价率15%。
此外，3宗底价成交地块分别被广州城投、增城城投、广东建工联合体拿下，成交价分别为44.39亿元、19亿元、21.59亿元。
中指研究院广州分院研究主管陈雪强指出，整体来看，广州本轮土拍市场分化严重，一半地块底价成交或者流拍，一半地块遭到多家房企激烈竞拍到摇号。底价成交或者流拍地块主要由于地块自身吸引力不足，如地理位置偏僻或者出让条件要求商业比例较高。相反，进入摇号的4宗地块区位优势均十分明显，周边配套成熟，地块资源的优越自然吸引了众多房企的激烈竞拍。
陈雪强还表示，从本轮房企拿地共性来看，更偏向于拿市中心或者近郊的优质地块，参拍企业众多，竞争激烈程度较高，而位于郊区或者出让条件商业占比较高地块则无人问津或者由本土国企或者城投公司底价竞得。
（文章来源：证券时报）
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