微资讯!深圳楼市重磅!将取消二手房指导价?专家这么看……

产经 来源:证券时报·e公司 2023-04-20 21:35:22

深圳将取消二手房指导价的消息,今天下午开始,朋友圈内疯传。

网传内容主要有三条:


(资料图片)

1、指导价不取消,不调整;

2、银行核定房价以网签备案价和评估价,实际成交价孰低为准,参考价仅作参考;

3、即日起执行。

收到消息的第一时间,记者向多家银行进行核实,目前是中行和建行、工行已落实执行。

银行按照市场价贷款,这是释放了怎样的信号?

业内人士普遍认为,不看参考价,银行自己评估风险,看成交价、评估价放贷款,想多贷款就多交税。对深圳二手房影响最大的就是指导价,放开后,好的更好,差的更差,不会普涨,分化明显,但是对于楼市的提振效果是显著的。好的楼盘基本都超过指导价,取消指导价显然对高单价,高赠送豪宅盘有利。但不好卖的老破旧和偏远地区的刚需盘影响不大,大浪淘沙,要低于市场指导价才有成交。

2021年2月8日,深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制,此后,全国共有15个城市发布二手房参考价,其中不乏上海、北京、广州、西安、东莞等高房价城市。众所周知,二手房参考价即是通过给出小区二手房交易参考价,对二手房价格进行管控,最直观的表现就是楼市成交规模的锐减,价格的应声下跌,业主很难以更高的价格出售手上的二手房。

转眼间,两年的时间过去了。这两年,深圳二手房成交量创下多年新低,学区房神话不再,房产中介的日子难过,单边代理时代到来,投资客也悄然退场……“诺德假日一度被奉为前海神盘,参考价出来前66平方米的户型最高叫价超过1000万元,现在760万元价格还可以谈,而且还满五唯一。”此前,在深圳前海经营房产中介一位经理就感叹:“深圳楼市调控了这么多年,参考价的威力最猛。”

今年年初,深圳住建局回应,根据市场形势已经做了调整的方案,但调整时间还没有定下来,是否发布也没有定。后来在更高管理层要求“保持定力”的情况下,调整参考价的方案也就没有办法通过了。

深圳乐有家研究中心日前公布的数据显示,今年一季度深圳各区二手房成交TOP10小区中,过半成交价低于参考价,成交热点楼盘主要位于龙华、龙岗、福田、南山、罗湖,主力成交户型以3房、4房为主,且基本以低于或接近参考价的价格成交。乐有家研究中心指出,在刚过去的3月,深圳全市挂牌均价再度回到下降区间,环比下跌0.6%。3月上旬出现少部分业主反价的现象,但下旬报价逐渐回归理性,报价开始回落。

对于深圳二手房参考价调整传闻,广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,二手房参考价已成为深圳楼市的长效机制了。

这个政策的目的就是希望市场价格向参考价格靠拢,不希望房价明显超出参考价格,也不希望房价明显低于参考价。如果高于参考价格,只能按照参考价格来贷款,这就是去杠杆效应。如果低于参考价格,只能按照网签价格来贷款,如果想多贷款,就要回到参考价格。

李宇嘉表示,当参考价向全社会发布,并明确与银行贷款评估价直接挂钩,就意味着“开弓没有回头箭”。国内有10多个城市推出了二手房参考价,但只有深圳做得比较明确,而上海和北京尽管也有参考价,但要么在台面下(不公布)要么公布了但银行不参考,这样上海广州这两个城市就有回旋余地。

他认为,目前可以做的就是参考价保持不变,在执行过程中采取灵活的办法,即银行根据参考价和网签价格孰低的原则。这样做,一方面让银行按揭评估价格更靠拢市场价格,避免参考价失真;另一方面,也避免了调整并公布参考价导致市场形成房价轮番下跌的预期。最后,也希望参考价能够成为市场价格的锚,让市场价格像参考价靠拢,从而实现稳定住房价格的目的。

从此次调整的传闻来看,低于市场预期。市场普遍预期会取消或上调二手房参考价。正式发布的思路来看,就是要避免二手房再次成为杠杆炒作的重心,彰显了政策保持定力,不会在意短期市场的波动。而且,二手房定向去杠杆的信号还是比较明确的,短期不利于市场预期稳定和二手房市场能够在企稳的基础上回升。

从长期来看,还是希望二手房回到合理的价格水平上,便与相应的杠杆水平匹配,这是稳定二手房市场的长效之举。

(文章来源:证券时报·e公司)

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