产经 来源：证券时报·e公司 2023-03-31 20:57:42
今天，深圳今年首批次土拍上架出让，其中，龙湖收获最丰，拿下龙岗、光明马田宅地；招商、振业、天健+深福保+深高新区投资分获宝安沙井、光明新湖、坪山宅地。
(相关资料图)
本次出让的5宗地，都是小面积宅地。
其中光明2宗(一宗为去年流拍地块)，宝安、龙岗(为去年流拍地块)、坪山各一宗。总出让面积合计10.58万㎡，总建面47.48万㎡，(其中，初始建设公共住房总建筑面积约5.35万平方米)，挂牌起始总价约65.38亿元。
限价方面，光明上涨幅度最大，上涨4000元/㎡；坪山限价破“4”，上调3000元/㎡；宝安沙井地块也上调1450元/㎡。
本次参拍的企业有金茂 、建发 、深振业、保利 、华润 、青岛海信 、山西星河控股 、中海、招商等近20家房企。报名最多的是光明两宗地，各有8家企业报名。坪山地块仅一家企业报名。
本次出让公告继续明确普通商品住房的最高销售限价，沿用“三限双竞+摇号”“双限单竞+摇号”挂牌出让方式，以加强房地联动；继续设置初始建设无偿移交政府的公共租赁住房或保障性租赁住房，以进一步保障公共住房供应。
本次第一宗成交地块坪山G11330-8045宗地，成交总价15.49亿，由天健+深福保+深高新区以投资挂牌起始价竞得。该位于坪山区碧岭街道湖清路与新龙路交汇处东北侧，土地用途二类居住用地+道路用地，土地面积3.60万㎡，建筑面积14.89万㎡，容积率4.75.限价4.1万/㎡。
这是本次出让地块中面积最大的地块，也是坪山限价终于破4万/㎡的地块，相比去年限价上涨了3000元/㎡。地块配套较为完善，周边新盘有保利明玥澜岸(2021年土拍地块，限价3.8万/㎡)、佳华沙湖广场(去年11月开盘，备案均价3.9万/㎡)。
6家房企竞拍宝安沙井A301-0602宗地，最终由招商摇号竞得，22.18亿的最高限价+20250㎡自持保障性租赁住房。
该地块限价4.94万/㎡，位于沙井南环路与展城路交汇处西南侧，土地用途二类居住用地，土地面积2.52万㎡，建筑面积11.19万㎡，容积率4.44.挂牌起始价19.29亿。
地块周边有冰雪城、会展中心等配套，是填海新片区。地块周边有特建发云海臻府和招商会展湾雍境花园，云海臻府是2022年9月土拍地块，限价4.61万/㎡，目前还未入市；招商会展湾雍境花园也是去年的土拍地块，限价4.79万/㎡，近期刚拿证入市。对比会展湾雍境花园，此宗地限价上调1450元/㎡。
龙岗G01117-0080宗地，有龙湖、保利和山西星河三家房企争夺，最终龙湖以总价6.08亿拿下。
该项目位于龙岗街道清悦路和协力路交汇处西南侧，是去年第四轮土拍的流拍地，限价不变。土地面积1.04万㎡，建筑面积4.89万㎡，容积率4.7.挂牌起始价6.03亿，普通商品住房平均销售价格不高于39500元/㎡(不含室内装修价格)。
周边新盘有信城缙悦府(60万首付网红盘)、保利勤诚达誉都(均价4.25万/㎡)；二手房则有国香清林郡和承翰陶源，指导价3.4-3.8万/㎡左右，但去年底至今，成交量极少。
光明A650-0385宗地，该地块共有8家房企参与竞拍，竞争也十分激烈。最终由深振业以10.29亿+3000㎡自持保障性租赁住房竞得。
该地块位于光明区新湖街道光辉大道与华裕路交汇处东南侧， 土地用途二类居住用地，土地面积1.22万㎡，建筑面积5.50万㎡，容积率4.5.挂牌起始价8.95亿，普通商品住房平均销售价格不高于49300元/㎡(不含室内装修价格)。
光明A629-1340地块是去年第三批次流拍地，今年回炉，限价不变。
该宗地一开拍就进入白热化阶段，迅速达到17.96亿最高限制地价后，由金地、龙湖、华发、青岛海信、建发、深业6家房企进入摇号决胜，最终由龙湖摇号竞得。
该地块土地面积2.20万㎡，建筑面积11.01万㎡，容积率5.0.挂牌起始价15.62亿，普通商品住房平均销售价格不高于47200元/㎡(不含室内装修价格)。
地块位于光明比较边缘的地方，周边环境和配套提升空间还是很大的，未来上升空间较大。地块周边有新盘金地明峰府(均价4.28万/㎡)。
本批次地块数量明显减少，是近两年供地最少的一批，且均以小面积用地为主，分布在宝安、光明、龙岗、坪山，没有深圳市中心区地块。
值得注意的是，本批次地块出让用途已经没有可售人才房，全部为普通商品房+保障性住房，其中保障房配比分量较重。
相较于去年土拍，新增的三宗地块入市最高限价有不同程度上调，给发展商留出更多盈利空间，提高了房企拿地热情，政府释放预期宽松的积极信号明显。
易居研究院研究总监严跃进认为，此次土地市场充分说明地市在复苏和小升温，也是房地产市场信心回暖的重要体现。
从交易情况来看，此次深圳5宗土地成功出让，总成交价为72亿元，其中成交楼面均价15165元/平方米，平均溢价率为10.13%。
此次拍地的企业，总体上都属于实力较强的企业，包括天健、龙湖、深圳振业、招商蛇口等，此类企业属于全国性或区域型的优质房企，说明当前拿地的逻辑并没有发生重大的变化，依然是一些行业中财务稳健、资金状况较好的企业。
当然从拍地中也可以看出三家企业组成的联合体，这也是具有信号意义的，至少说明通过联合体方式的拿地策略又有所增加。
此次部分地块的溢价率明显较高，包括光明区和宝安区的三宗地块，其溢价率都在15%左右的水平。类似溢价率也充分说明，部分热点地块的投资拿地热情明显增加，出现了很多积极的信号。
当前全国重点城市都出现了土地市场热度上升的新闻报道，也从土地市场的角度说明房地产市场在回暖。严跃进认为，当前要客观看待此类土地市场，同时积极做好相关的投资拿地工作。
随着销售端数据的改善，房企实际上资金状况是有所改善的。虽然目前资金状况不能说恢复到多好的水平，但是趋势向好，客观上会增强房企拿地的动力。所以类似深圳等城市，属于非常安全和高能级的城市，土地市场都是各类企业希望加快进入的。
此外，企业近期要冷静思考投资拿地的策略。
原因在于，目前房企的拿地策略高度趋同，房企更是需要积极稳妥研究此类拿地策略，防范“扑空”等问题出现。同时也要更加主动研究各个城市的供地情况，更好研判二季度的投资拿地策略。
对于深圳的本轮土拍，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为有三个亮点：
一是龙湖分别以摇号(15%溢价)和近乎底价分别获得光明马田和龙岗地块，显示随着修复优质民企资产负债表，以及市场企稳，龙湖等龙头民企趋于稳定，开始拿地补库存；
二是整体溢价率达到10%，两位数的溢价率是近期较高的水平，一方面显示底价合理，另一方面显示房企补库存。均为外围地块的情况下，能获得10%的溢价率难能可贵；
三是部分流拍地块回炉重出让，去除竞自持，但价格不变的基础上，竞至顶价，成功出让，显示市场预期有一定的好转。
可以看出，深圳本次土拍继续坚持小步快跑，避免流拍，稳定市场预期的出让原则。
5宗地出让为历次土拍最少的一轮，体现了当前土地市场依旧较为疲弱，背后的原因则是开发商拿地的积极性还有待提升。为了降低流拍率，避免冲击市场预期，减少供地宗数，并提前与开发商勾地以确定拿地意向，避免流拍。
3月份，深圳新房成交规模与去年年均水平差不多，低于预期，多数新开盘去化率不及预期，仅个别盘(比如万科瑧湾悦、北站万象中心)获得不错去化。
同时人才房销售超过预期，截至3月29日，深圳今年首批人才住房，共卖出了3677套房子，这个数据比二月份深圳全月卖出的新房还要多出600多套。这导致开发商拿地积极性受到冲击。
李宇嘉认为，深圳后期土拍放量(增加出让宗数)、溢价率提升、更多民企参与等，有待新房市场销售能进一步回升，驱动开发商积极补库存。在近期新房供应明显增加，库存周期攀升至18个月的情况下，迫切需要市场销售进一步回升，才能传递至土地市场回升。
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