产经 来源：新京报 2023-03-23 20:41:23
3月23日，42家房企及联合体围抢的昌平朱辛庄0028地块经过摇号，最终被上海大华摘得，成交价“触顶”达到12.995亿元。在中指研究院高级分析师张晓飞看来，这是北京史上最“热”地块诞生，42家房企参与摇号大战，中签率仅2.38%。那么，朱辛庄0028地块有何优势，为什么能吸引这么多房企参与争夺？
最热地块吸引42家房企及联合体摇号
3月23日下午，北京2023年首次土地出让截止挂牌竞价。摇号现场座无虚席，昌平朱辛庄0028地块吸引了共计42家房企及联合体报名参与拿地。除了北京市场正在开发项目的诸多房企之外，还有一些“生面孔”出现，最终上海大华成为“幸运者”摇中地块。
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对此，中指研究院高级分析师张晓飞认为，朱辛庄0028地块是北京史上最热地块，42家房企参与摇号大战，中签率仅2.38%。
据悉，这42家房企及联合体包括中建壹品、首开、中建信和、海南恩祥、未来科学城+中建智地、城建兴华、碧桂园(凤鸣置业)、江苏海鸿、大悦城、中建玖合、明芳地产、河北万腾、城建开发、天恒、上海大华、邯郸合金房地产、建发、绿城、河北万浩、龙湖、中铁建、城乡开发、厦门国贸、建工、中海、华润、中能建、住总、电建、湖北天创、北科建、中建东孚、越秀、路劲、保利、金茂、金地、中铁、华侨城、成都华建、华发、鸿丰置业。
由于参与人数多，赢家变得难以预料，可以说能否最终拿地全凭运气。此次参与的房企，除中建智地与一级开发未来科学城联合参与外，其余均为独立报名。最终该地块在摇号阶段被上海大华地产企业竞得，其也成为本次土拍最受关注企业。
据公开资料显示，大华集团成立于1988年，总部位于上海，是一家以房地产开发为主，集房地产投资、开发、建设、物业管理等业务为一体，兼及投资管理和商业运营等多元化经营的企业集团。其前身是上海市宝山区住宅开发总公司大场分公司，1998正式转制为大华(集团)有限公司。大华集团多年来专注城市更新、超大规模社区建设运营等，是国家一级资质的房地产开发企业。
小规模、低总价，降低房企参与门槛
在张晓飞看来，朱辛庄地块热度与此前丰台区小红门地块有异曲同工之处，规模小、利润高、资金少、流速快、难度低，因此能吸引各种企业竞相参与。
北京链家研究院资深分析师岳微分析，此前就出现多个南方房企进京布局的现象，此次朱辛庄地块也吸引了9家外来开发企业，超六成是南方房企。在这9家企业中，大华集团总部位于上海，是国内较早一批拥有房地产开发国家一级资质的房地产开发企业；海南恩祥隶属北京恩祥集团，在京参与过昌平人寿保险公司综合楼、北京恩祥综合楼、昌平移动通讯机房楼等工程，在昌平区有丰富的开发建设经验；湖北天创为武汉市汉阳城建集团有限公司全资子公司，隶属武汉市汉阳区政府国有资产监督管理局；明芳地产、合金地产、万浩地产三家民营企业则均来自河北邯郸。
在岳微看来，多家外来开发企业均在房地产领域深耕多年、有所建树，外来实力房企在京拿地意愿的提升，是北京房地产市场具有较强稳定性的有力证明。
另有业内人士称，朱辛庄0028地块总占地14653平方米，规划建面36632平方米，触顶价格也仅12.995亿元，规模较小，投入较少，综合来看，低总价、未竞现房、区域平均去化周期较短使得其开发门槛较低，为很多想要跻身北京市场的企业提供了一个机会。
今年朱辛庄已有2宗地块摇号成交
早在2月17日，北京土地市场发布2宗商品住宅用地出让公告，分别为昌平朱辛庄0028地块及昌平新城东区地块。这也是北京发布的2023年度首次商品住宅用地出让公告。
由于昌平新城东区地块仅1家报名，最终由北京首都开发股份有限公司以27亿元底价竞得，楼面价约2.49万元/平方米。
相比之下，昌平朱辛庄0028地块由于众多房企的竞争，3月22日，北京市规划和自然资源委员会网站显示，地块报价已达30手，触发价格上限。该地块起始价11.3亿元，地价上限12.995亿元，竞价阶梯600万，最多可以报价到30手。然而，这块地还未到挂牌竞价截止时间，就达上限价格。这种情况在北京土地市场并不多见。最终通过摇号确定归属。
事实上，在今年2月8日举行的北京2022年第五批集中供地中，也有一宗位于朱辛庄地区的信息园二期地块，最终也是通过摇号确定买主。当时共有14家开发商或联合体参与竞争，从竞地价到竞“现房销售面积”再转为摇号，最终越秀拿下该地块，代价为是33.12亿元+4.5万平方米现房销售面积，成交楼面地价约3.7万元/平方米，溢价率15%。此次，越秀也参与了朱辛庄0028地块的竞争。
据悉，因为此前对朱辛庄0028地块有意的开发商很多，因此朱辛庄0028地块并没有经过预申请就直接入市。该地块的区位比之前越秀拿到的信息园二期地块还要好，距离地铁较近，附近有万达广场等商业。
业内：快速去化预期增强房企拿地信心
朱辛庄0028地块为何吸引这么多房企围猎，也成为该场土拍中令人关注的焦点。
张晓飞认为，首先，该地块在房地价差上有一些比较明显的优势，地块后期的销售指导价格是62000元/平方米，上下浮动5%，而成交最高楼面价为35475元/平方米左右，每平方米有26000元-28000元的房地价差，虽然房地价差不及之前，但也不少，利润空间充足。
另据岳微分析，朱辛庄0028地块位于昌平区北五至六环，地块自身条件优越，仅3万平方米规划建筑面积全部用于纯商品住宅建设，体量小、居住属性纯粹。地块所在板块居住界面完整、生活配套成熟，比如地铁8号线、昌平线双轨交会，交通优势明显。而且朱辛庄0028地块紧邻小米智能制造产业园、国际信息产业园，其中，小米产业园作为小米核心制造的所在地，将在年末投入使用，产业优势凸显。
而且，该地块竞拍规则相对简化，仅设置竞地价及现场摇号两个环节，无配建及竞现房要求，对开发企业资金占用量较小。这也是吸引房企的原因之一。
另外，岳微表示，虽然昌平区目前在售新房项目较多，但朱辛庄板块近两年无新房供应，仅有年初出让地块并迅速亮相的越秀星樾即将入市。地块周边竞品项目少，居住需求旺盛，不仅昌平区本区内改善需求强烈，而且朱辛庄板块临近海淀北部，海淀区近两年可供应及潜在供应的新房体量较小，朱辛庄板块成为海淀外溢居住需求承接地。
目前，朱辛庄地块预售指导价格在6.2万元/平方米，与生命科学园板块在售的4个新房项目指导价格一致。目前来看，生命科学园板块新盘都呈现较好的去化表现。此外，朱辛庄地块周边品质二手房领秀慧谷挂牌价格已接近7万元/平方米，价格优势带来的快速去化预期，都有助于提升开发企业的拿地信心。
张晓飞也表示，之前朱辛庄周边一些新地块开发的项目，在预售阶段去化都不错，开发难度和销售难度都比较低。
岳微还提到，朱辛庄板块受“回天计划”影响，有较为明确的规划发展，朱辛庄交通枢纽、北京101学校落地等也都有助于提升购房者在板块内置业的信心，这也是该地块吸引众多房企参与竞拍的原因。
（文章来源：新京报）
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