产经 来源：21世纪经济报道 2023-02-02 16:54:26
新年新气象。经历了一年多筑底运行的房地产市场，正努力以崭新的面貌开启2023年。
2023年以来，多地召开稳经济会议及住建工作会议，把稳定房地产投资、提振住房消费纳入新一年的经济发展框架中，同时也为今年的房地产政策进行定调。
梳理这些表态发现，“稳投资、促消费、防风险、保民生”是各地房地产政策的主要思路，为提振信心，不少地方继续推出取消限制性措施、下调房贷利率等利好政策。这既说明各地对稳楼市的需求迫在眉睫，也凸显出房地产在地方经济增长中将起到重要作用。
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从去年末开始，监管部门多次重申房地产在国民经济中的“支柱产业”地位。如今，随着各地陆续确定新一年的经济增长目标，房地产在稳增长中的作用将更加凸显，这也能从各地对房地产工作的部署中见到端倪。
市场层面，“低谷中有亮点”是近期的主旋律。今年1月，新房市场表现继续不佳，但部分三四线城市的返乡置业仍有热度，一些“促销”力度较大的二线城市也表现较好；二手房市场的带看、价格等指标则较为乐观。
2023年的房地产，能否恢复稳定运行，并在经济增长中发挥积极作用，仍是值得关注的话题。
稳增长下的房地产
在各地的经济工作中，对房地产工作的部署向来是外界关注的焦点。据不完全统计，今年1月，已有山东、上海、广东、辽宁、江苏、重庆等地，通过召开高质量发展大会、住建工作会议，及出台稳经济文件等方式，对2023年的房地产工作进行了部署。江苏苏州、云南昆明、河南济源等城市也在春节前后出台了稳经济文件，包含对房地产工作的部署。
1月31日，山东省召开住房城乡建设工作会议，对房地产工作做出部署。其中明确，各地要进一步落实城市政府主体责任，一城一策、分类调控，用足用好最新政策工具，从供需两端协同发力，同步激活新房和二手房市场，促进住房消费合理需求平稳释放。
同时，各地要进一步加大“保交楼、稳民生”工作力度，管好用好国家专项借款，协调商业银行落实配套信贷支持，紧盯资金支付和工程建设进展，确保逾期房屋按计划节点如期交付。
在防风险方面，山东要求，要加强在建在售开发项目监管，全面排查梳理风险项目，对新风险项目及时纳入台账、实行销号管理；严厉查处购房款未进入监管账户、违规提取、抽逃资金等行为；强化市场监测和分析研判，对出现异常波动的城市及时提醒警示。
山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志还强调，今后五年，房地产业向新发展模式过渡要取得显著进展。坚持“房住不炒”定位，因城施策稳地价、稳房价、稳预期，提升住房品质，加快住房供给侧结构性改革，房地产业实现良性循环和健康发展。
从已披露的内容看，山东是目前对房地产工作部署最全面、细致的省份。上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，山东的政策内容，从宏微观、长短期等角度明确了工作思路，同时提出了现房销售试点、人房地钱联动新机制、防风险长效机制等制度性创新内容，具有非常好的借鉴意义。
江苏、辽宁、上海、重庆等地则将房地产工作安排置于稳定经济增长的总框架下，取消限制住房交易的各类措施，并在房贷方面落实(首付比例、贷款利率)双降政策。上海易居房地产研究院指出，地方政策的特点是，快马加鞭、主动把提振房地产市场信心嵌入到经济工作安排之中。
值得注意的是，在不同地区的文件中，房地产被置于不同的工作项目下。比如，辽宁将房地产工作纳入“推动消费复苏回暖”的工作大项之下；上海纳入“扩大有效投资行动”的工作内容中；江苏则单列“促进房地产市场平稳健康发展”一章，重庆也将房地产工作单列。
严跃进表示，这说明房地产具有多重属性，不仅在拉动投资、促进消费方面能起到重要作用，同时也与民生息息相关，房地产在经济增长中的“支柱地位”也由此得以体现。
从近期各地政府工作报告披露的信息来看，“稳增长”的重要性更加凸显。2023年，各地公布的GDP增长目标多在5%-8%之间，部分省份高于上述水平。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道表示，尽管有2022年的低基数，但由于经济结构调整、消费信心不足、外需疲弱等因素的拖累，实现GDP增长目标还是有很大的压力。
房地产再次被定位为支柱产业，与这一背景关系密切。李宇嘉认为，房地产的产业链长、带动性强，对经济增长的贡献率不可忽视。2022年，房地产开发投资下降10%，销售降幅则在两成以上。“从短期经济目标实现的角度看，如果能将房地产的‘负贡献’扭正了，2023年GDP目标实现的难度就会降低。”
分析人士普遍认为，基于当前的经济形势，2月依然会是房地产政策密集出台的月份，“提振信心”是政策的精髓所在。上海易居房地产研究院分析指出，“房地产业要紧跟经济提振的大部队，不仅不能拖后腿，还要扮演拉动力的角色，尤其是住房消费的地位要进一步上升。”
市场现暖意
各地对房地产做出积极性部署，与中央的定调是一致的。
整个2022年，“稳楼市”都是房地产调控政策的主基调之一，当年全国共有超过200个城市出台了各类稳楼市措施，力度和频次均堪称空前。年末，融资政策“破冰”，房地产信贷、股权、债券融资“三支箭”陆续释放，楼市政策在“保交楼、稳民生”的基础上，开始致力于“保市场主体”。同时，监管部门也数次重申，“房地产在中国是重要的支柱产业”。
李宇嘉表示，从2022年下半年开始，国家对于房地产的基调有所调整，即从“防风险、促转型、打造新模式”，开始转向“防风险、稳增长、促内需、打造新模式”。他认为，稳增长、促内需的权重上升了。体现在政策上，包括退出或收缩限制性措施、延长贷款集中度过渡期、释放房企融资“三支箭”等，政策扶持的力度超出预期。
岁末年初，中央经济工作会议重申“房住不炒”，并首次提出“保交楼、保民生、保稳定”。央行、银保监会、住建部等相关部委也针对房地产市场做出了积极表态。此举再度推动一波稳楼市政策出台。
1月5日，央行发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，赋予房价疲软城市自主下调房贷利率的权限。由于当前的首套房贷最低利率已经位于历史低位，这一动作令市场既意外又振奋。
随后，多个符合要求的城市陆续下调房贷利率。截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个。其中有4个城市的最低首套房贷利率达到3.7%，为当前商业贷款利率的最低水平。与此同时，各地的稳楼市政策继续推出，不少城市还因应春节假期推出其他特定优惠措施。
这些措施的叠加，使得近期的房地产市场出现一丝暖意。
多家机构的统计显示，今年1月，全国房地产交易规模仍然处于较低水平。但得益于政策的作用，春节长假期间，部分三四线城市的返乡置业出现一定热度，成都、合肥等二线城市的交易规模也有所提升。
价格方面，根据中指研究院的数据，今年1月，全国百城新建、二手住宅售价继续环比下跌，但跌幅双双收窄。
贝壳研究院的统计则显示，1月，50个监测城市的二手房价格指数环比上涨0.2%，这是自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌。该机构还指出，代表市场预期的景气指数、经纪人交易信心指数等先行指标明显改善。预计一季度市场会保持复苏的势头，楼市“小阳春”可期。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也持乐观态度，她认为，随着供需两端政策继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，有望率先迎来市场复苏，楼市“小阳春”或将在少数城市出现，但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长时间。若政策执行到位，全国市场最早或将于二季度企稳
（文章来源：21世纪经济报道）
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