产经 来源：东兴证券 2022-04-20 13:53:51
销售：商品房销售降幅扩大，销售均价显著下滑。3 月商品房销售面积同比-17.7%，前值-9.56%；销售额同比-26.16%，前值-19.28%；销售均价同比-10.28%，前值-10.74%。我们认为几大因素的叠加造成了需求的快速下滑：1)房企信用危机频发动摇了购房者对期房按时竣工交付的信心，进而影响到销售；2)房企降价促销之下，“买涨不买跌”的心理导致观望情绪进一步加重；3)经济不景气的背景下，收入预期的减弱抑制了部分购房需求。4)疫情冲击影响了销售的开展和需求的释放。5)房地产税试点预期，也在一定程度上抑制了居民购房意愿。
开发投资：投资再次转负，开工竣工加速下滑。3 月新开工面积同比-22.24%，前值-12.15%；竣工面积同比-15.50%，前值-9.8%；开发投资同比-2.39%，前值3.67%。我们认为，融资紧张与销售端量价齐跌的局面叠加，进一步冲击了房企的流动性，极大的影响了房企的投资能力与意愿。三月底以来全国各地持续发酵的疫情，也抑制开工与投资的恢复。从数据来看，投资的下滑幅度远低于销售和新开工的下滑幅度。主要是由于 “保交付”推动了前期停建缓建的房地产项目复工复产；前期发生的土地购置费随着房地产施工建设逐步计入；原材料价格上涨带来的建安成本的上涨。但投资数据的相对稳定难以掩盖当前市场的颓势，销售不振、预期转弱之下，土地市场正经历大幅下滑，土地成交的持续大幅下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。
到位资金：资金面愈发紧张，销售的下滑是资金面改善的最大阻碍。3 月到位资金同比-23.0%，前值-17.73%。销售下滑带来的压力依然让行业资金面难见改善，定金及预收款和个人按揭贷款降幅双双扩大表明当前销售回款压力很大。
虽然融资端政策在不断发力，但民营房企的流动性问题与市场的量价齐跌给金融机构的信心与行动力带来了负面影响，融资端的支持主要集中在高信用的央企和国企。当前诸多民企在融资能力的缺失与销售垮塌的双重压力之下，面临的流动性风险依然很大。
投资建议：
在需求收缩和预期转弱的冲击之下，供需两端都面临极大的冲击。“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标将面临极大挑战，市场维稳力度进一步加强依旧是当务之急。更多城市限购限贷限售的放松和房贷利率的进一步下行已经逐渐成为现实性的选择。从统计局数据来看，销售降幅持续扩大，居民购房意愿低迷。行业资金面依旧十分紧张，房企的投资意愿与能力都大幅下滑，土地市场一片冷清。3 月底以来疫情影响扩大，结合高频数据的观察来看，4 月份的数据依然不容乐观。
我们认为中央对地产调控的态度有了较为明显的转变，政策基调从去年年底的纠偏逐渐转向支持。在当前政策基调与鼓励方向都较为明确的情况下，货币政策与地方调控将有望持续发力。虽然高频数据显示当前的市场销售依然在持续下行，但随着政策的释放，部分城市已经有回暖的迹象。虽然近期疫情的多点爆发可能影响政策效果的显现，但政府提振市场的决心已经较为清晰，随着供需两端政策效果的逐渐显现，行业销售回暖已经渐行渐近。
短期而言，随着政策的陆续释放与支持预期的提升，这段时间行业政策氛围较为友好，市场对于民企违约风险的降低会存在较大的博弈。但诸多风险较大的低信用民企，接下来依然面临着极大的流动性压力，可能难以支撑到市场回暖的时候就会继续暴雷；而且频繁的负面消息与几乎丧失的拿地能力，也极大的损害了企业的市场声誉与未来的发展空间。因此我们认为，长期而言，持有高信用的房企才是更为稳健的策略。在各企业频繁暴雷的行业背景之下，在销售端，高信用房企更能获得购房者的信任；在供给端，高信用房企不断获得金融机构的融资支持，在当前的市场环境下依然拥有公开市场拿地和并购获取项目的能力。市场声誉与经营实力为未来的发展奠定了基石。
回顾历史，在政策松动的早期，随着政策的陆续释放与支持预期的提升，政策博弈占据主导，板块往往β收益显著。随着行政政策与货币政策效果的逐渐显现，抓住行业复苏时机，经营上更为拔尖的房企开始走出α收益。我们认为融资的优势将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科 A，保利发展，金地集团。融资端的支持，也在满足了头部的稳健央企地产企业后，逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心，建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。
（文章来源：东兴证券）
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