产经 来源：羊城晚报 2022-03-21 11:11:18
羊城晚报记者陈玉霞
在寸土寸金的广州越秀区东风东路，车位供不应求，租金和售价都比较高。目前，该区域内社区地下车库车位的二手售价从60万元/个到80万元/个不等。但近日，“东风东路车位投资，总价20.8万元！”这样的消息不断传出。究竟什么情况？
20多万买的是“使用权”
日前，市民李小姐向羊城晚报记者报料称，越秀东风东路有车位卖，总价20.8万元，有产权证，能按揭。羊城晚报记者根据李小姐的报料，联系上了推介该车位的地产经纪。该经纪带着记者来到东风东路高端社区东山雅筑的地下商业层：“以前这里一部分是超市，另外一部分就是地下停车位，有七八十个。”
从经纪提供的车位平面图可见，这里“可售”的车位是77个。那么，20多万元能买什么？“20.8万元那个就没有了，现在有一些做特价的，22.8万元一个，需三天内付清。”经纪指着主体部分的四大排车位介绍。当记者表示看上的是相对独立的一排车位，经纪表示，那些车位得40多万元一个。
据了解，东风东一带的高端社区如锦城花园、东风广场及东山雅筑等，它们的室内停车位目前二手单价自60万元至80万元不等。
不过，经纪对羊城晚报记者强调：“20多万元的车位都不能自用，只能用于出租。那几个售价四五十万元的车位可以固定给买家自用。”他说，目前这些“可售”的车位都用作车辆临保，买家“买”下后，需交回给管理方出租管理，每月可获得1800元的保底返还租金。“如果该车位每月有超出1800元的收益，超出部分的收益买家可以获得70%，管理方则获得30%。”该经纪说，按照东风东路这样的黄金路段，这里的车位每个月租金收入起码超过3000元，因此买家每个月的收益至少都有2000元。
既然每个车位都有这么好的收益，为何该车库的业主要将车位转卖？该经纪坦言，现在卖的不是车位产权，而是20年的使用权。
真有那么简单？记者翻看“出售”车位的授权书，发现授权书上的甲方有三个名字，这三个产权人共同持有该批车位。更让人意外的是，不论是通过百度抑或是天眼查查询，各平台都显示这三个产权人存在众多房屋买卖纠纷，其中就有涉及“广州市越秀区福今东路15-17号地下二层”物业，该地址和上述授权书显示的地址一致。
警惕业主债权债务纠纷
广东诺臣律师事务所律师朱秋霞表示，这种车位“投资”方式风险较大，“买家”需谨慎考虑。
由于车位的产权人出售的是使用权，可以理解为租赁，买家实际上一次性预先支付了20年的租金。在这种模式中，由于这些车位的所有权仍然属于原业主，业主如果因债权债务纠纷导致诉讼，法院可能会查封甚至拍卖车位，“买家”权益受到严重侵害。另外，业主可以将车位抵押或出售给第三人，这也可能产生车位使用上的争议。
车位由管理方出租管理、返还保底租金的模式，实际上是管理方将车位出租经营的资金压力和风险分摊给“买家”。如果管理方日后出现经营不善、客流减少或其他原因，无法按约定支付保底租金，因管理方通常名下无资产可供执行，“买家”可能面临拿不回保底租金的困境。
朱秋霞建议，如果“买家”衡量风险和收益后仍愿投资，则需要先了解该车位现在是否存在抵押、查封等情形，并在合同中详细约定保障自身权益的条款，最大限度降低风险。
（文章来源：羊城晚报）
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