产经 来源：证券日报网 2022-01-21 19:35:39
在经历了2020年因疫情而导致的萧条之后，北京写字楼市场在2021年强劲复苏。第一太平戴维斯、仲量联行等专业机构发布的全年数据均显示，无论从租金水平、空置率还是从销售情况来看，北京甲级写字楼市场均迎来一场全面的爆发。
在明星项目交易方面，2021年北京写字楼先后出现世茂工三拍卖成功，SK大厦90亿元成交，以及远洋集团64亿元出售CBD的Z6项目等大单案例，都极大提振了市场的关注度和热度，甚至让2021年也成为了近年来北京写字楼市场大单交易最为热闹的一年。
有鉴于此，第一太平戴维斯、仲量联行也改变过去几年偏悲观的市场观点，开始谨慎看好复苏带来的市场交易机会。
据传闻，知名民企中国泛海集团正在低调接洽有实力的买方，有意出售其所持有的、位于东长安街东单黄金地段的民生金融中心项目。如该交易能在年内实现，将会是继2020年的北京双子座总部大厦、2021年的北京SK大厦之后，近年来长安街及其沿线的第3起写字楼大宗交易，或将创造长安街高档写字楼市场大宗交易的历史。
稀缺资产
贯穿北京整个城区、被誉为“神州第一街”的长安街，某种程度上就是象征北京、甚至整个中国的标志性符号。
长安街的历史，可以追溯至明代，一直是中国权力与财富最为集中的一条大道；同时由于党政机关，历史建筑及公共建筑林立，这条大街的写字楼供应极为稀缺，存量可交易项目可谓“屈指可数”。
而此次传闻中的交易标的北京民生金融中心，正是坐落于东长安街核心地段，距离天安门广场不到2公里，可谓“核心中的核心”。
仅此一点，民生金融中心就站在了北京稀缺资源的顶端。
更何况，民生金融中心并不是在寸土寸金的“十里长街”见缝插针，而是实实在在的占据了东单的东南金角，俯瞰整个东单路口。
同时，总建筑面积25万平方米的体量对于“十里长街”上的写字楼项目而言，仅次于隔长安街对望的东方广场，算得上是庞然大物；同时，由于二环内的限高政策，百米的楼高也使得民生金融中心成为“十里长街”的最高建筑。
不仅如此，民生金融中心2万余平方米的门前观景广场、挑高9米的大堂、2米6的层高等，都是长安街沿线的其他商业性质写字楼所不能比拟的。其中最具特色的是其C座高达86米的中庭设计，以及由4层直通建筑顶端的电梯联通设计，在亚洲写字楼方案设计中罕见，也被奉为成为整个建筑的经典之处。
民生金融中心的种种特质，注定了一旦达成交易，将会是一笔前所未有的“世纪交易”。
待价而沽
其实，有关民生金融中心出售的消息也并非空穴来风，此前也有外媒曾报道过相关交易意向，并透露预期的成交价在200亿元左右。
不过，如果仔细分析对比近年来的几笔长安街写字楼交易，那么基本可以推断这个200亿元的传闻价格显然太过低估。
最适合对比的，莫过于时间、区域都相距不远的北京双子座总部大厦以及北京SK大厦。
2020年2月份，疫情刚起，韩国LG财团将持有的总建筑面积约15万平方米的北京双子座总部大厦出售给了新加坡政府产业投资有限公司，作价80.7亿元，折合每平方米约5.4万元。该建筑建成于2005年，其设计理念和装修风格目前看已经稍显老旧。
2021年6月份，和谐健康保险以90.6亿元，完成了与双子座总部大厦临近的北京SK大厦的收购；该大厦建筑面积约10万平方米，折合每平米单价约9万元，建成时间在2006年，综合品质高于双子座大厦，因而虽然位置不及双子座大厦，但是单价接近其2倍。
两座大楼均位于民生金融中心再往东约3公里左右的建国门外大街上，通常这里也被视为长安街自然延展后的地段，属于北京CBD商务区。虽然位置也极为优越，但是相比民生金融中心还是要稍显逊色。
从出售时机来看，2020年初双子座总部大楼出售时，正处疫情大爆发的初期，世界经济也出现了一定的恐慌，这也给客观上售价产生了不利的影响；而北京SK大厦交易的2021年中，市场已经出现了明显的回暖。
此外，从租金水平来看，据行业人士透露，北京SK大厦2021年的租金水平稳定在11元/平方米/天的水平，而LG大厦的租金水平只有10元/平方米/天。而民生金融中心的租金水平约在15-16元/平方米/天，为东长安街最高租金水平，大大高于同一区域内的东方广场，更是明显要高出北京SK大厦和双子座总部大楼一档。
即使不考虑位置差异，仅仅按照租售比反推，民生金融中心的租金大约是SK大厦的1.5倍，因此折算单价也应在13-14万元每平方米左右，这样民生金融中心的合理估值应该在320-340亿元左右；况且民生金融中心的位置要明显好于SK大厦和双子座大厦，同时品质也高于这2座大厦。
此外，据行业人士介绍，宏观经济层面也是影响成交价格很重要的因素。如文章一开头所述，相对于双子座总部大楼交易时的疫情爆发初期，以及北京SK大厦交易时的复苏回暖，2022年所面对的北京写字楼市场预计将会要好得多。
更何况，谁知道下一次“长安街”有写字楼整售意向，要等到多少年以后呢？这绝非是单纯有钱就可以买到的资产，更是“机不可失，时不再来”的契机。
此外，也有传闻称，尽管出售民生金融中心的消息已有快一年的时间，但项目迟迟未有成交的原因并非缺少意向的买家；而是泛海方面一直与多方接洽，并待价而沽，期望能把其这一极具竞争力的核心资产卖出一个好价格。
2022年，能否再有一次“世纪交易”，让市场拭目以待。
（文章来源：证券日报网）
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