产经 来源：中国银河证券 2022-01-18 13:42:50
市场销售景气度达到历史最差，预计二季度企稳。2021 年，销售金额、销售面积增速分别为4.8%、1.9%，12 月单月，销售金额、销售面积增速分别为-18%、-16%，销售的降幅在11 月出现短暂收窄之后，又重拾加速下行之势，景气度已经差于2010 年以来任何时期。目前基本面还未触底，市场还处于负向循环中，风险事件的消化和购房信心的恢复需要时间，销售的恢复较以往时间也要长一些，预计今年二季度企稳。我们预计2022 年全国商品房销售额同比增速在-7.7%左右。
12 月土地购置面积增速创年内新低，溢价率处于历史低位。12 月单月土地购置面积增速为-33%，较上月下降20pct，创年内新低。21年土地成交价款累计增速从年内低点29.2%回升至2.8%，土地购置面积从33%一路下滑至-15.5%，二者形成“剪刀差”，主要由于房企拿地城市能级上移。百城土地溢价率从年内高点下降21.1pct 至2.9%，为2010 年以来的历史低点。
销售拿地双弱导致开工低迷，竣工修复具备确定性和持续性。2021年，新开工面积同比下降11.4%，12 月单月增速为-31%，在销售和拿地“双弱”的预期之下，目前开工情况历史最差；竣工面积累计同比增长11.2%，12 月单月增速1.91%，2016 年以来销售高增长带来的竣工将继续兑现，但强度可能弱于2021 年。我们预计2022 年，新开工面积增速-5%、施工面积增速1.7%、竣工面积增速10%。
12 月开发投资增速创历史新低。2021 年，全国房地产开发投资完成额同比增长4.4%，12 月单月投资增速为-13.9%，为历史最低增速(剔除疫情期间奇异值)，施工和土地市场未见回暖迹象，将继续带动投资下行。我们预计房地产开发投资2022 年同比增速在0.5-1.0%。
房地产到位资金全面下滑，需求不足导致按揭贷发放较弱。12 月单月，到位资金增速为-19%，较上月增速下降12pct，其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-32%、-10%、-8%、26%，分别较上月-11pct、-12pct、-19pct、-10pct。新增居民中长期贷款在10、11 月实现正增长之后，再次转负，12 月单月增速为-19%。
我们认为10、11 月按揭贷款的正增长是按揭贷发放加速背景下前期积压贷款的释放，而12 月再次转负也印证了市场需求不足。
投资建议：短期维度，政策偏暖推动估值提升。目前处于“基本面底”
+“政策底”的组合，基本面仍处于加速下行途中，景气度处于历史最差，政策博弈仍有空间，我们认为今年一季度是配置的最佳窗口期。
中长期维度，在集中度提升和盈利企稳预期下，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股份(000656)；建议关注优质物业管理公司：招商积余(001914)、碧桂园服务(6098.HK)、华润万象生活(1209.HK)、旭辉永升服务(1995.HK)、金科服务(9666.HK)、新大正(002968)。
风险提示：风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险。
（文章来源：中国银河证券）
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