产经 来源：证券时报 2022-01-06 22:14:39
2021年，房地产行业融资政策持续收紧，典型规模房企全年融资总量同比下降26%，近五年来首次出现负增长且达到五年内最低水平。去年四季度，房企融资更是降到冰点，融资总量同比减少55%。
业内人士认为，2021年在融资受限和销售下行的情况下，房企普遍面临流动性紧张的困境。未来在“促进房地产业良性循环”的基调下，房企融资环境有望进一步改善，特别是三道红线的执行细则局部调整，带动房企融资规模继续恢复。不过，短期内房企融资仍将低位运行，企业整体偿债压力仍然较大，未来房企将更加依赖销售回款和自筹资金。
去年四季度融资量同比减少55%
据克而瑞研究中心不完全统计，2021年100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%，近五年来融资量首次出现负增长，同时达到五年来最低点。
克而瑞研究中心分析，季度来看，由于2021年初各机构额度充足且政策定调并未较2020年底有较大变化，叠加房企年初有大量偿债需求，去年一季度房企融资量仅微降，达到4000亿元以上；二季度以来，相关部门加大对经营贷、通道类业务的监管，房企融资环境收紧，二季度融资量同比下降了16%，不达4000亿元；值得注意的是，受去年下半年以来企业违约事件频发的影响，三季度房企融资进一步下滑到3079亿元，同比下降32%；到四季度房企的融资一度降到冰点，融资量仅为1767亿元，同比减少55%。
融资成本下降近1个百分点
从企业的债券类融资成本来看，克而瑞研究中心统计，2021年的新增债券类融资成本5.32%，较2020年全年下降0.99个百分点，其中境外债券融资成本6.88%，较2020年全年下降1.71个百分点，境内债券融资成本4.06%，较2020年全年下降0.43个百分点。
对于融资成本下降的原因，克而瑞研究中心认为，主要在于年内房企发债持续分化，一方面年内境内发债/境外发债为1.41，较2020年多0.26，而企业一般境内发债成本远低于境外；另外，由于融资环境收紧，企业发债持续分化，债券发行向优秀房企集中，进一步拉低了企业发债成本。
从融资结构来看，2021年融资占比最高的仍是境内债权融资，占比达到49%。从融资量来看，2021年房企境内债权融资同比下降30%到6351亿元；境外债权融资量3409亿元，同比下降27%；股权融资和永续债分别募集112亿元和58亿元，降幅较大，分别较同比下降77%和88%。克而瑞研究中心表示，在三条红线出台后，永续债也纳入了负债监管，企业永续债发债持续下降。
短期内房企融资仍将低位运行
2021年融资环境不断收紧，房企资金压力加剧。
据克而瑞研究中心统计，2021年违约债券不论从数量还是金额来看，均远超2020年同期水平。从具体违约房企来看，违约名单扩大至龙头房企，包括中国恒大、中国奥园、佳兆业、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、中国泛海、北大资源、阳光100等。
根据贝壳研究院统计，2021年截至11月，已有房地产行业违约债券67只，同比增加131%；债券违约余额已达735亿元，同比增加187%，违约债券余额达历年之最。
对于房企频频出现债务违约的原因，克而瑞研究中心认为，一方面主要在于2021年在融资受限和销售下行的情况下，房企普遍面临流动性紧张的困境。叠加近期各地陆续加码预售资金监管新政，使得部分房企的资金调配能力和资金使用效率大打折扣，造成资金面的紧张，部分房企负面信用事件频发。
另一方面在于房企当前并未实现真正的降杠杆。克而瑞研究中心指出，从97家重点监测房企的财务数据来看，2021中期样本房企三条红线均得到显著改善，绿档企业个数较2020年末增加5个至44个，其余黄档、橙档和红档房企比重均有不同程度的减少。但当前房企三条红线改善并未是真正改善，部分企业通过表外转移、明股实债等方式降低杠杆。
展望2022年，克而瑞研究中心预计，整体的融资环境仍以维护企业正常融资需求，促进行业良性循环和健康发展为主。短期内房企融资仍将低位运行，企业整体偿债压力仍然较大，未来房企将更加依赖销售回款和自筹资金。
贝壳研究院也认为，未来在“促进房地产业良性循环”的基调下，房企融资环境有望进一步改善，特别是三道红线的执行细则局部调整，带动房企融资规模继续恢复。
（文章来源：证券时报）
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