北京市朝阳区望京街道东南侧，北至望京街，南至阜荣街，有一条长约380米的小街。

5个月前，这条小街像个脏乱的停车场，机动车无序停放，共享单车横七竖八。5个月后，小街被改造成有着漂亮商亭、音乐喷泉景观的国际风情步行街。

“望京小街‘活’了，也火了!”周边居民兴奋地说。在8月8日开街后的一周内，望京小街迎来了15万人次驻足。

这条街的变化是如何发生的?

“停车场”变步行街，带动周边商圈品质提升

原来的望京小街，道路破损、污水横流，每天有100多辆机动车、400多辆共享单车在这儿“趴窝”，不时有车辆剐蹭事故发生，行人行走困难。望京街道一直想改变这条小街的脏乱差面貌。

“既然已经丧失了行车功能，为何不干脆把它变成一条步行街?”朝阳区望京街道办事处主任杨晓昇介绍，虽然最初具有车辆通行功能，但这条小街空间逼仄，行车不便，改为步行街不仅能改造街面环境，还能为街道两侧的商业带来人气。于是，在朝阳区政府的支持下，街道办大胆地做出了改造决定。

“我们也急切地期盼小街环境的改变。”小街的东侧是拥有5.5万平方米办公楼和2万平方米配套商业的万科时代中心。小街改造项目负责人、万科集团合伙人刘肖说，小街的环境是两侧商业体的“门面”，“门面”不行，办公楼建得再漂亮，优质企业也不愿入驻，万科此前就遭遇过这样的招商失败情况。

改造势在必行!2019年10月，由朝阳区政府引导、万科作为社会资本参与的街区改造项目敲定，一场政府与社会资本合作改造治理街区的探索就此展开。

小街不长，改造内容却不少——

不仅改“外貌”，也要改“气质”。“不是‘马路铺一遍，草再种一片’式的简单街面整治，而是适应所在区域发展要求的环境升级。”杨晓昇说，小街所在的望京地区，有60多个国家居民工作生活，1113家涉外企业，小街应该是高水平的开放窗口。

小料石铺成开阔街面，德国艺术家设计的彩霞天幕挂在空中，中国设计师创作的哪吒雕塑成为必去的景点，两侧还设置时尚市集、街区展览、艺术连廊，中央美术学院学生的设计点缀其间。一走进小街，国际范儿迎面而来，能满足多国居民居住消费、内外资企业商务等各类功能需求。

不仅改街道，也要改商区。街道变了面貌，紧邻的商业办公区也随之“腾笼换鸟”。写字楼主打引进一些数字新媒体产业领军企业，传统商场变成了集餐饮、影院、酒吧、文创集市、商超等业态为一体和盒马鲜生、隐厨、凑凑、牛角村等品牌企业扎堆的新空间。

不仅改“面子”，也要改“里子”。外表焕然一新的街区装上了智慧化内芯。

变为步行街后，附近的停车问题仍未解决，片区车位缺口有1900个。万科引入智慧停车系统，通过移动支付、物联网、AI、大数据等将附近居住小区、商业综合体、酒店的车位资源整合起来，并实现错峰停车、共享车位、分时收费的精细管理，大大提升车场管理效率和通行效率。

智能科技还实现了垃圾分类的可视化可溯源。望京小街两侧商业经营主体有201户，其中80%以上是餐饮企业，餐厨垃圾数量较多。餐饮商户经营流动性大、管理水平参差不齐，小业主经营的餐饮企业占60%，对垃圾分类的理解认知不足。万科给每个垃圾桶都装上射频识别电子标签，通过垃圾分类分户计量称重，实现垃圾数据的可视化，能够发现异常垃圾数据的来源，及时进行管控。

破解设计难、改造难，探索自我造血的市场化改造机制

“改造直接涉及的经营单位就有976个，这是万科参与过的最复杂的城市更新项目。”刘肖说。

怎么改?设计方案要建立在大量的实地调研基础上。先调研企业。在街道办的支持下，万科团队查阅了望京周边地区2.4万户企业过去两年的经营情况，挑出西门子、奔驰、阿里、美团等优质企业，然后花半个月的时间挨个敲门：“企业希望怎么改造这个街区?”再调研居民。梳理2019年附近居民向政府部门反映的6700件意见，将交通、治安等各类问题排排序，再上门调研附近居民的需求：“您在望京工作和生活最缺什么?”

调研结果让设计团队逐步摸清了周边人群的需求——不能只有吃小吃的地儿，也要有咖啡屋，不能只有商业设施，也要有文化交流场所。万科北方区域产业办公负责人栾宁说，设计方案奔着一个目标去：要让每个来这条街的人愿意至少待上半天!

有了方案，改造如何推动?让停满车辆的小街快速具备施工条件，与900多户业主和几千户居民沟通改造方案，协调各部门评估审批……街道办的主导作用开始发挥。光是跟业主沟通商店招牌的改动，杨晓昇就磨破了嘴皮子：“不是拆了旧招牌就不管了，还要给您安上跟周围环境协调的立式新招牌，更漂亮更醒目!”

小街的市政基础设施改造也由街道办负责，光是隐蔽工程改造就花了40多天，水电气路各管线都重走一遍。“根据新增现代化设备的用电需求，要做到街面上就近能找到用电接口。”杨晓昇说。

设计难、改造难，更难的是探索一个能够自我造血的市场化改造机制。在政府主导、社会资本参与的合作模式下，望京街道办出资1300万元改造小街的基础设施硬件，万科投入3500万元提升小街环境和智慧化等软件水平。社会资本的投入多久能够取得回报，这本账能不能算圆?

“在街道办的授权经营下，未来的投资回报来源主要有三。”刘肖分析，分别是街面上15个新商亭的租金、广告牌收入以及举办活动收入，“不算后续物业运营的投入，预计10—15年能够收回投入改造的静态成本。”

算更大更长远的账，小街环境的改善将带动提升街边商业综合体的价值，带动周边消费和产业的双升级。刘肖认为，这对企业来说是更大的回报，“改造后万科时代中心的租金收入有望大幅提升”。

望京小街的改造过程中，政府部门突破了诸多体制机制障碍，与企业之间形成了各司其职又有机融合的互动机制。“政府引导体现在该出手时要出手，向企业释放资源、给予政策支持，明确企业的投资回报机制，也体现在该收手时就收手，赋予企业改造设计和后续运营的自主权。”杨晓昇说。

带动产业和消费双升级的效应初显，未来持续运营仍面临挑战

8月8日改造竣工的望京小街正式开街，北京消费季“潮朝阳”活动也在此开幕。位于街角的凑凑火锅当天店铺营业额创下了疫情防控期间的新高。

“当天店铺营业额突破4万元。受到小街改造的带动，我们目前经营已经恢复到八九成，月营业额有80万元左右。”凑凑火锅工作人员龚春苗告诉记者。

“目前万科时代中心商户的周销售额总计在400万元左右，超过过去整个望京街区的水平，变化很喜人。”栾宁介绍。

徐易容是第一个搬进望京小街万科时代中心的企业家，见证了小街脱胎换骨的变化。如今，楼上写字楼是他的办公空间，楼下商铺是他创办的集饮品、时装、花市为一体的实体店。想打造本土国际零售品牌的徐易容很庆幸自己“捷足先登”：“望京小街的升级能带动产业和企业的升级，吸引和孵化更多高质量的企业。”

拉动消费和投资，促进消费和产业的双升级，望京小街改造效应正在慢慢显现。与万科时代中心分处望京小街两端的传统商场方恒购物中心，眼看着小街越来越现代化，也打算加大投资，升级店铺，优化商业形态，更好地适应升级的消费需求。

改造完成迈出了成功的第一步，接下来如何持续稳定地运营是望京小街仍然面临的难题。比如在寒冷冬季如何保持小街的商业活力，如何让更多的沿街商户为小街运营出谋划策，如何持续不断地改进升级街区业态以满足望京40万人口的办公、消费、居住需求。“望京小街的改造运营模式还需要持续探索创新。”杨晓昇说。

“我们期待更多的金融机构能够来考察调研望京小街的改造运营模式，支持企业更好地走下去。”栾宁说。

城市更新大有可为

望京小街的改造工程，改善的不仅是生活环境，也是营商环境，是促进消费、拉动投资的优质发展工程。改造后小街上的商亭、店铺不少都创下了单日营业额翻番的好业绩;小街的改造也提升了周边商业综合体的价值，吸引培育更多优质企业，带动整个街区的产业升级。

改造之所以成功，关键还是充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，探索出成功的市场化改造机制，为今后的持续运营维护明确投入和回报机制。

去年底召开的中央经济工作会议要求“加强城市更新和存量住房改造提升”。像望京小街改造这样的城市更新项目或许规模不如新建开发项目大，但改造的效应却能强劲释放、辐射很远，推动一个商圈、一个区域的高质量发展。当前，大城市的发展从增量扩张为主转变为存量更新为主，政府部门和企业要携起手来，一起翻开城市更新的新篇章。（记者 赵展慧）